房地产行业：新开工超预期，销售回款对房企资金有支撑-20180615-广发证券-15页-1mb

房地产行业总结

核心内容

2018年1-5月，中国房地产行业整体呈现销售回暖、土地市场活跃、新开工加速和资金面改善的态势。尽管行业面临一定的政策调控和资金压力，但市场表现仍超出预期，尤其在三四线城市表现突出，龙头房企优势进一步显现。

主要观点

• 销售回暖：全国商品房销售面积同比增长2.9%，其中5月单月销售同比上涨8.0%，为17年6月以来单月同比峰值。一二线城市销售增速如期改善，三四线城市则表现超预期，主要得益于棚改货币化安置和房企销售回款力度加大。
• 土地市场活跃：土地购置面积同比增长2.1%，单月增长13.5%，为近18年新高。土地成交价款同比增长16.0%，土地均价增速继续收窄，显示房企拿地成本有所改善。
• 新开工加速：全国房屋新开工面积同比增长10.8%，单月增长20.5%，创近一年新高。新开工面积高于销售面积，显示行业库存再次抬升，但房企在低库存背景下加快了新开工节奏。
• 投资韧性依旧：房地产开发投资同比增长10.2%，施工投资边际改善与土地投资支撑共同作用，但需关注资金面收紧对投资端的负面影响。
• 资金面改善：房企到位资金同比增长5.1%，其中自筹资金增长8.1%，定金及预收款增长12.7%，显示销售回款对资金形成支撑，多数上市房企信用债风险可控。

关键信息

销售表现

• 全国商品房销售面积：5.64亿平米，同比增长2.9%。
• 5月单月销售同比上涨8.0%，为17年6月以来峰值。
• 住宅销售面积：4.91亿平米，同比增长2.3%。
• 住宅销售金额：4.13万亿元，同比增长12.8%。
• 5月住宅销售同比上涨8.5%，销售均价同比上涨10.3%。

土地市场

• 全国土地购置面积：7742万方，同比增长2.1%。
• 土地成交价款：3522亿元，同比增长16.0%。
• 全国土地价格：4549元/平，同比上涨13.6%。
• 300城市土地出让面积同比增长41.2%，出让金增长42.8%。
• 一二线城市楼面价增速为1.1%，低于销售均价增速8.6%。

新开工与投资

• 全国房屋新开工面积：7.22亿平米，同比增长10.8%。
• 住宅新开工面积：5.31亿平米，同比增长13.2%。
• 商办新开工面积：9080万方，同比下滑8.6%。
• 全国房地产开发投资：41420亿元，同比增长10.2%。
• 东部、中部、东北地区投资增速分别为11.3%、13.3%、19.9%，西部地区增速为2.8%。

资金来源

• 房企到位资金：62003亿元，同比增长5.1%。
• 自筹资金：19473亿元，同比增长8.1%。
• 定金及预收款：2.01万亿元，同比增长12.7%。
• 个人按揭贷款：9250亿元，同比下降3.6%，降幅收窄。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 销售回落快于预期。
• 房企资金面持续承压，资金成本上行压制利润空间。

行业评级

• 行业评级：买入
• 分析师：
  • 乐加栋（S0260513090001）：021-60750620，lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇（S0260514080003）：010-59136622，guoz@gf.com.cn
  • 李飞（S0260517080010）：021-60750620，gflifei@gf.com.cn

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