20210517-东方证券-房地产-4月统计局房地产数据点评_销售较快增长景气度仍高_新开工增速转负_11页_493kb

2021年4月房地产市场运行总结

核心内容

2021年4月，中国房地产市场呈现销售高增长、投资保持韧性、新开工增速转负的特征。整体市场景气度仍较高，但部分指标开始出现边际放缓迹象。

销售表现

• 销售面积：4月全国商品房销售面积为14298万平方米，同比增长19.2%，较2019年增长16.7%。
• 销售金额：4月销售金额为15231亿元，同比增长32.5%，较2019年增长25.9%。
• 销售均价：4月销售均价为10653元/平方米，同比增长11.1%，环比增长3.3%。
• 区域表现：东部、中部、西部、东北部销售面积全面增长，但同比增速均有所回落，东北区域相比2019年同期转为负增长。

投资表现

• 开发投资额：4月地产开发投资额为12664亿元，同比增长13.7%，较2019年增长21.6%。
• 投资韧性：尽管新开工增速放缓，但投资仍保持双位数增长，全年有望维持一定韧性，预计增速为8.5%。

新开工表现

• 新开工面积：4月新开工面积为17742万平方米，同比下降9.3%，较2019年下滑10.5%。
• 新开工/销售比：4月新开工/销售面积比值为1.24，高于前值1.03，表明新开工仍高于销售。
• 影响因素：2020年土地出让面积小幅下滑，2021年集中供地政策导致土地市场向三四线倾斜，同时2021年为竣工大年，对新开工形成挤出效应。

主要观点

1. 销售高增长，景气度仍高：2021年开年销售持续火爆，主要由于2020年上半年疫情导致销售基数较低、信贷政策宽松及库存低位。
2. 投资保持韧性：房地产投资在高基数下仍有望维持稳定增长，但增速不会大幅上升。
3. 新开工增速转负：受集中供地政策和竣工大年影响，新开工面积增速由正转负，但预计下半年将回升。

关键信息

• 预测指标：2021年房地产行业三大核心指标预测为：
  • 销售面积增长：2.5%
  • 开发投资额增长：8.5%
  • 新开工面积增长：-1.0%
• 竣工增速：预计2021年竣工增速将达到10%左右。
• 行业集中度：TOP10房企销售集中度提升至29.6%，行业集中度进一步增加。
• 区域差异：一线房企销售增速稳定，二线房企因基数较低，销售增长更具弹性。

投资建议

• 一线龙头：推荐保利地产（600048，买入）、万科A（000002，买入）。
• 二线龙头：推荐金地集团（600383，买入）、旭辉控股集团（00884，买入）、新城控股（601155，买入）。
• 物管行业：看好消费属性强且迅速成长的物管企业，推荐永升生活服务（01995，买入）、碧桂园服务（06098，买入）、融创服务（01516，买入）、新大正（002968，买入）。

风险提示

1. 销售大幅低于预期。
2. 政策调控力度超过预期。
3. 融资环境存在不确定性。

行业评级

• 行业评级：看好（相对强于市场基准指数收益率5%以上）。
• 投资评级标准：
  • 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 增持：相对强于市场基准指数收益率5%~15%；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动；
  • 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

披露信息

• 东方证券资管持有万科A（000002）和保利地产（600048）股票，持股比例均超过1%。

分析师声明

分析师对所提及证券或发行人的建议和观点反映其个人看法，与分析师薪酬无直接或间接关系。

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