20180615-广发证券-房地产行业_新开工超预期_销售回款对房企资金有支撑_15页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2018年1-5月，中国房地产行业呈现销售、土地购置、新开工及投资等多方面积极表现，整体趋势显示行业在低库存和政策调控背景下保持韧性，销售回款对房企资金形成支撑，龙头房企优势进一步凸显。

主要观点

销售表现

• 全国销售面积：同比增长2.9%，增速较1-4月扩大1.6个百分点，5月单月销售同比上涨8.0%，为17年6月以来单月同比峰值。
• 住宅销售：同比增长2.3%，5月单月同比上涨8.5%，增速较1-4月回升1.9个百分点。
• 区域表现：
  • 一二线城市：销售增速如期改善，一线城市同比下滑28.3%，二线城市同比下滑9.3%。
  • 三四线城市：销售表现超预期，同比增长5.5%，单月同比增长9.2%。
• 销售均价：商品房销售均价上涨8.6%，住宅销售均价上涨10.3%，反映市场整体价格上行。

土地购置

• 土地购置面积：同比增长2.1%，单月同比上涨13.5%，为近18年新高。
• 土地成交价款：同比增长16.0%，单月同比上涨21.4%。
• 土地均价：全国土地价格为4549元/平，同比上涨13.6%，增速较1-4月收窄2.5个百分点。
• 分线城市：
  • 一线城市土地购置面积同比下滑3.8%。
  • 二线城市和三四线城市土地购置面积同比分别上涨44.5%和42.0%。
  • 楼面价增速（1.1%）低于销售均价增速（8.6%），房企拿地成本改善。

新开工与投资

• 新开工面积：同比增长10.8%，5月单月同比上涨20.5%，创17年以来新高。
• 投资增速：全国房地产开发投资同比增长10.2%，住宅投资同比增长14.2%，显示投资韧性。
• 区域差异：东部、中部、东北地区投资增速较高，西部地区增速较低。
• 库存与去化：
  • 中期库存（累计开工-累计销售）上行至27.5亿平，去化周期回升至20.5个月。
  • 1-5月竣工面积同比大幅下滑10.1%，房企交付节奏放缓。

资金面表现

• 到位资金：同比增长5.1%，自筹资金同比上涨8.1%，定金及预收款同比上涨12.7%，显示销售回款对资金面的支撑作用。
• 融资结构：
  • 自筹资金占比提升，创新融资和公司债回暖。
  • 国内贷款（开发贷）同比下滑2.8%，外资利用同比大幅下滑77%。
  • 个人按揭贷款降幅收窄，显示融资环境有所缓解。

关键信息

• 销售回暖：一二线城市销售增速回升，三四线城市销售表现超预期，主要得益于棚改货币化和房企销售回款力度加大。
• 土地市场活跃：土地购置面积和成交价款均显著增长，但土地均价增速收窄，显示房企拿地成本逐步改善。
• 新开工加速：在低库存背景下，房企加快新开工节奏，形成有效供应，带动销售回款提升。
• 投资韧性：施工投资边际改善和土地投资支撑使投资保持增长，但需警惕资金面收紧对投资端的削弱。
• 资金面改善：房企到位资金同比增长，自筹资金提升，销售回款对资金面形成支撑，系统性风险可控。
• 龙头房企优势：凭借销售规模和融资渠道优势，龙头房企集中度持续提升，具备更强的抗风险能力。

风险提示

• 政策调控力度加大可能抑制市场热度。
• 按揭贷利率上行将增加房企融资成本。
• 行业库存可能超预期增长，影响去化周期。
• 销售回落速度可能快于预期，影响房企资金链。
• 房企资金面持续承压，资金成本上升压制利润空间。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

报告日期

2018-06-15

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