20220321-东北证券-东北地产物管周报_合肥发布物业信用信息管理办法_保利_招商发布年度业绩报告_10页_1mb

报告摘要

东北地产物管周报总结

核心内容

本周东北地产物管板块整体表现疲软，H股物业指数下跌2.76%，A股物业指数下跌1.40%。尽管板块整体回调，但部分个股表现突出，如雅生活服务、特发服务和合景悠活分别上涨20.39%、15.00%和12.78%。同时，港股通对多家物管公司进行了增持，其中融创服务增持最多。

主要观点

市场表现：物管板块整体承压，但部分个股逆势上涨，显示市场对优质企业的偏好。
个股表现：雅生活服务领涨，特发服务、合景悠活紧随其后；跌幅较大的包括第一服务控股、宝龙商业、正荣服务等。
港股通动态：多家物管公司获港股通增持，反映市场对这些企业的信心。融创服务的增持幅度最大。
公司公告：保利物业、招商积余、建业新生活发布2021年度业绩报告，其中保利物业和招商积余均实现营收和利润的稳健增长，显示其在非住布局方面的优势。
行业新闻：合肥出台物业信用信息管理办法，金科服务成立新子公司并中标停车项目，新力物业接手南昌车享家100%股权，反映行业在政策支持和业务拓展方面的进展。
投资建议：中长期看好市场化外拓能力强、单盘优化潜力大的公司，如华润万象生活、碧桂园服务、金科服务等；短期则需关注关联方信用风险，推荐保利物业、招商积余等估值合理的公司。

关键信息

板块表现

H股物业指数：上周收于5847.75点，累计下跌2.76%
A股物业指数：上周收于1181.23点，累计下跌1.40%
市场基准：
- 恒生指数：下跌4.18%
- 恒生综指：下跌3.64%
- 沪深300：下跌0.94%
- 上证综指：下跌1.77%

个股表现

涨幅前三：
1. 雅生活服务（3319.HK）：+20.39%
2. 特发服务（300917.SZ）：+15.00%
3. 合景悠活（3913.HK）：+12.78%
跌幅前五：
1. 第一服务控股（2107.HK）：-14.74%
2. 宝龙商业（9909.HK）：-13.56%
3. 正荣服务（6958.HK）：-8.70%
4. 金融街物业（1502.HK）：-6.86%
5. 佳兆业美好（2168.HK）：-6.36%

港股通持股情况

增持公司：中海物业、绿城服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、合景悠活、建业新生活、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务
增持最多：融创服务（+1.97%）
持股比例：
- 华润万象生活：15.92%
- 世茂服务：9.39%
- 融创服务：9.23%
- 中海物业：9.39%
- 绿城服务：8.50%
- 合景悠活：0.93%
- 建业新生活：3.10%
- 雅生活服务：1.01%
- 恒大物业：7.46%
- 卓越商企服务：2.64%

公司动态

保利物业：
- 2021年营收107.8亿元，同比增长34.2%
- 归母净利润8.5亿元，同比增长25.6%
- 在管面积4.65亿平方米，同比增长85.2%
招商积余：
- 2021年营收105.91亿元，同比增长22.6%
- 归母净利润5.13亿元，同比增长17.9%
- 在管面积2.81亿平方米，同比增长47.2%
建业新生活：
- 2021年营收35.99亿元，同比增长35.6%
- 毛利润11.83亿元，同比增长37.5%
- 净利润6.53亿元，同比增长48.2%
特发服务：
- 同意使用不超过4亿元的闲置募集资金进行现金管理

行业新闻

政策支持：合肥发布物业信用信息管理办法，加强行业监管。
业务拓展：
- 金科服务成立全资子公司重庆金裕瑞物业服务有限公司
- 金科服务中标无锡惠山玉祁街道停车项目
- 新力物业接手南昌车享家100%股权
地方动态：
- 芜湖市召开住宅物业整治提升专题调度会
- 百色市拟出台住宅小区首次业主大会会议筹集经费管理办法
- 南通皋景城市运营管理服务有限公司成立

投资建议

中长期推荐：华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业
短期推荐：保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余
关注因素：
- 关联方信用风险
- 估值性价比
- 市场化外拓能力
- 单盘优化潜力

风险提示

物管费提价受阻
外拓不及预期
增值服务拓展不及预期

财务数据概览

公司	现价(元)	EPS 2020A	EPS 2021E	EPS 2022E	PE 2020A	PE 2021E	PE 2022E	评级
碧桂园服务	31.32	0.92	1.33	2.05	48.19	23.56	15.26	买入
金科服务	23.42	0.95	1.69	2.77	55.52	13.84	8.45	买入
宝龙商业	6.61	0.47	0.71	0.99	44.06	9.34	6.66	买入
融创服务	4.51	0.19	0.42	0.66	74.60	10.74	6.89	买入
世茂服务	4.35	0.29	0.55	0.91	34.34	7.95	4.79	买入

历史收益率曲线

涨跌幅(%)	1M	3M	12M
绝对收益	-21.53%	-15.49%	-30.94%
相对收益	-8.15%	-7.82%	-3.76%

估值对比

公司	股价	市值(亿)	PE 2021E	PE 2022E	PE 2023E	利润CAGR(17-20)	利润CAGR(20-23)	2021H1在管面积(万方)	2021H1合管比
碧桂园服务	36.85	1,240.40	23.56	15.26	10.63	88.4%	47.6%	64,401	1.87
保利物业	53.95	298.52	28.77	22.13	17.11	44.2%	30.1%	42,824	1.45
招商积余	14.38	152.48	25.30	19.70	15.80	42.4%	30.4%	19,964	-

结论

本周物管板块整体承压，但部分公司表现亮眼，尤其是雅生活服务、特发服务和合景悠活。同时，港股通对多家公司进行增持，显示市场对这些企业的信心。保利物业和招商积余等央企物管公司业绩稳健，规模持续增长，值得关注。建议投资者从中长期视角关注市场化外拓能力和单盘优化潜力，短期则需谨慎评估关联方信用风险及估值性价比。

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