2022-01-25-城市测量师行-房地产行业存量市场_2021社会租赁住房_长租公寓市场_17页_1mb

上海社会租赁住房及长租公寓市场2021年分析

社会租赁住房市场概况

2021年上海市社会租赁住房市场挂牌量、价格和成交量整体较2020年有所下滑。月均挂牌量约2.7万余套，同比下降30%；租金均价12月达9900元/月，较年初上涨约16%；月均成交量约8816套，同比下降36%。各月行情波动大，4月因春节后需求增长出现峰值；四季度需求减弱，成交量逐月下降。

各区域板块间分化显著：陆家嘴滨江、金桥、古美罗阳、周康、嘉定主城区（外围成熟居住区）挂牌量排名上升，但受新房市场发展影响，租赁市场存量房源供应增加。
从房源结构看，2001-2005年房源占比下降，次新公寓房源占比上升，房龄较新的房源对成交贡献增加，带动租金上涨，月租金在5000-7000元及2万元以上的高端房源占比明显扩大。
租赁成交面积仍以小户型为主，占比超70%，租金结构呈上移态势。

热门租赁地区多数集中在传统市中心和轨交沿线，学区房租金持续走高。各环线租金水平受房源房龄、户型及所在区域配套影响，例如郊环外三房租金表现尤为突出。

长租公寓市场动态

2021年上海长租公寓市场动作频繁，出现不少行业热点项目：

• 企业探索更多合作模式：自如推出“增益租”，提供业主与中介合作新模式；上海链家调低业主服务费并增加保障服务。
• 长租公寓地产融资活跃：上海浦东地产、华发股份、龙光控股等获准发行住房租赁专项公司债或ABS产品，融资总额显著增加。
• 新项目亮相：绿地推出租赁社区项目，华谊集团与魔方合作设立国企存量改造“非改居”项目，浦开仁恒派国际租赁社区项目筹备开业。

根据统计，截止2021年底上海市主流集中式长租公寓品牌数量约65个，门店总数约500余家，其中城家公寓、安歆·YU及魔方公寓位居门店总量前三位。
门店布局集中在浦东、闵行的住宅区和徐汇的市区板块，外环店量占比超过三成。
从区域分布看，浦东、闵行、徐汇是长租公寓布局重点区域。

总结展望

政府自2018年起出台多项政策规范本地社会租赁住房市场，尤其在2021年强化了房源信息、租金控制方面的监管，意在保护租客利益和稳定市场。
随着租赁消费水平升级和住房观念改变，对品质长租公寓的需求增加，市场在政策支持和资本注入下快速增长。
未来，随着保障性租赁住房等多元租赁市场房源投放，将更全面满足各阶层租住需求。