房地产行业：驱动估值修复的能量已在发酵、公募配置例保持回升接近标配-20180422-招商证券-28页-2mb

驱动估值修复的能量已在发酵、公募配置比例保持回升接近标配

核心内容

招商证券对房地产行业的最新观点认为，尽管市场面临不确定性，但房地产板块仍具备全年超额收益的潜力。板块超额收益主要来源于两方面：一是业绩增长，二是估值修复。当前，房地产行业相对估值已处于历史低位，且市场预期悲观，存在较大的预期差，有利于估值提升。

主要观点

1. 板块超额收益的两大来源

• 超额业绩增长：预计今年板块业绩增速将高于市场平均水平。主要驱动因素包括预收款的高增长和结算增速的剪刀差扩大，以及涨价红利开始显现，导致毛利率和净利率逐步改善。
• 超额估值提升：当前房地产板块的市盈率和市净率均处于历史低位，市场对行业预期悲观，但实际行业情况可能未达预期，因此估值修复能量正在发酵。流动性改善、政策预期趋稳及重点城市销售边际改善是主要驱动力。

2. 配置节奏

• 4、5月份重视边际改善：预计4、5月份机构对房地产的仓位将小幅回升，销售端和政策端均存在边际改善空间，尤其是重点城市销售数据有望恢复正增长。
• 配置组合建议：推荐三类个股：
  • 规模跑得快的公司：如【保利地产、万科A】，具备市场份额提升潜力。
  • 盈利能力弹性大的公司：如【中南建设、阳光城】，净利率有望回归正常水平。
  • 极致低估的高性价比公司：如【华侨城A、金地集团】，具备基本面支撑和边际改善。

3. 行业政策与市场预期

• 政策预期趋稳：2017年底以来的政策传达出“差别化调控”思路，主流城市调控政策趋于稳定，甚至有微调可能。
• 市场风险偏好改善：政策预期稳定和微调有助于提高市场对地产股的风险偏好，推动估值修复。

4. 区域与行业趋势

• “租购并举”政策红利：政策推动集中式长租和分散式长租，关注【万科、昆百大】及地方国企。
• 多元化转型：关注具备成长性及RNAV安全边际的中小票，如【苏宁环球】和【南山控股】。
• 国央企改革：重点推荐【侨城、保利】及沪深渝等热点地区，雄安地区也将关注国企和央企整合机会。

关键信息

1. 主流城市销售与价格数据

• 一手房销售：57城销售同比降幅扩大，但一线和二线城市销售有所回升。
• 二手房销售：部分城市如深圳、苏州、南京等销量环比有所改善。
• 70城房价：3月同比5.5%（+0.3 PCT），环比上涨城市多于下跌城市，但整体趋势仍偏弱。

2. 土地市场动态

• 土地供应与成交：3月住宅类土地供应和成交面积有所回升，但成交面积与供应背离，整体呈小幅回落趋势。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价微跌，溢价率维持低位，反映市场对土地的谨慎态度。

3. 估值情况

• 市盈率：房地产板块PE回落至近五年均值的71%，PB降至79%，在周期类行业中排名居中。
• 预期差：市场对房地产行业预期悲观，但实际基本面可能未达预期，存在较大的估值修复空间。

风险提示

• 行业调控政策超预期
• 龙头企业销量短期不及预期，可能引发板块波动

数据速览

一手房销售数据（2018年4月）

• 整体：57城单月同比降幅-43%，环比-10%
• 一线：同比-29%，环比+5%
• 二线：同比-53%，环比-6%
• 三线：同比-38%，环比-15%

二手房销售数据（2018年4月）

• 整体：19城单月同比降幅-39%，环比-42%
• 北京：同比-22%，环比-42%
• 深圳：同比-12%，环比+16%
• 杭州：同比-38%，环比-3%
• 南京：同比-40%，环比+12%

土地市场数据（2018年3月）

• 住宅类供地建面：同比小幅回升至15%
• 楼面均价：微跌，溢价率维持低位

总结

房地产行业在当前环境下具备估值修复的潜力，主要得益于流动性改善、政策预期趋稳及重点城市销售边际改善。板块内的三类公司有望跑赢行业，分别为市场份额提升的龙头公司、盈利能力改善的二线龙头及极致低估的高性价比公司。市场对房地产的配置比例已逐步回升，未来仍有提升空间。行业估值处于历史低位，存在较大的预期差，建议关注具备成长性与安全边际的个股及区域主题。