20180422-招商证券-房地产行业跟踪报告_驱动估值修复的能量已在发酵_公募配置例保持回升接近标配_38页_2mb

驱动估值修复的能量已在发酵、公募配置比例保持回升接近标配

核心内容

招商证券近期对房地产行业的分析指出，板块全年有望获得超额收益，主要来源于业绩增长与估值提升两个方面。尽管市场面临不确定性，但行业基本面和政策环境的边际改善为估值修复提供了支撑。

主要观点

1. 板块超额收益的两大来源

• 超额业绩增长：

  • 预收款的高增长和结算节奏的“节制”导致“预收与营收”的增速剪刀差扩大。
  • 新增销售表现良好，结算增长和毛利率提升正在显现，全年盈利增长预期偏乐观。
  • 板块业绩增速高于市场平均水平，盈利增长相对稳定。

• 超额估值提升：

  • 当前板块的市盈率和市净率已处于十年低位，尤其是市盈率创新低。
  • 无风险利率的下调对地产板块的相对估值修复有显著利好。
  • 行业对利率变动的敏感性较强，预计未来估值将有修复空间。
  • 政策预期趋于稳定，部分城市出现政策放松迹象，市场风险偏好提升。

2. 节奏：4、5月份重视边际改善

• 机构对房地产的仓位在一季度经历波动，但整体仍处于“低配”状态。
• 销售端：重点城市销量在4、5月有望边际改善，尤其是一二线城市。
• 政策端：部分城市如上海已出现预售证监管放松，雄安规划落地后环京楼市调控也有望趋于正常。
• 供给端：推盘量在边际上有所改善，去化率保持稳定。

3. 个股：三类个股有望跑赢行业

• 规模跑得快的公司：如保利地产、万科A等大龙头，未来市场份额提升空间大，具备长期价值。
• 盈利能力弹性大的公司：如中南建设、阳光城等二线龙头，净利率有望回归正常水平，叠加结算增长带来盈利提升。
• 极致低估的公司：如华侨城A、金地集团等，基本面良好但市场短期放大瑕疵，带来高性价比。

关键信息

• 政策预期趋稳：差别化调控政策已传达，主流城市调控政策无进一步收紧必要。
• 流动性改善：金融市场利率见顶回落，按揭利率上涨趋缓，融资成本下降。
• 区域分化明显：一二线城市销量边际改善，三四线城市仍处下行周期。
• 重点城市数据：
  • 一手房销量：57城整体同比下降43%，一线城市销量回升，三四线降幅较大。
  • 二手房销量：部分城市如深圳、苏州出现环比改善。
• 土地市场：3月住宅类土地供应和成交面积出现波动，一线和二线城市供地有所回升，溢价率维持低位。
• 估值水平：房地产板块PE和PB均处于历史低位，市场预期存在较大正面“预期差”。

配置建议

• 首选：高周转、低净负债率的蓝筹股，如万科A。
• 关注：具备资源价值和业绩提速的公司，如华侨城A。
• 潜力股：盈利弹性大的二线龙头，如中南建设、阳光城。
• 长期主题：租购并举、央企改革、多元化转型等。
• 区域主题：京津冀协同、粤港澳大湾区等。

风险提示

• 行业调控政策超预期。
• 龙头企业销量短期不及预期，可能引发板块波动。

数据速览

一手房销量（4月14日-4月20日）

• 57城：环比下降10%，同比降幅达43%。
• 一线城市：销量环比上升5%，但同比仍下降29%。
• 二线城市：销量环比下降6%，同比降幅达53%。
• 三四线城市：销量环比下降15%，同比降幅达38%。

一手房库存去化周期（M03）

• 30城去化周期为10.0个月，环比下降0.2个月。
• 一线城市去化周期有所回升，二线城市略有回落。

土地市场（M03）

• 住宅类土地供应同比增速回升至15%。
• 成交面积与供应背离，一线和二线城市成交面积小幅回落。
• 楼面均价微跌，溢价率维持低位。

板块表现

• 上周房地产板块涨幅为4.2%，相对沪深300指数涨幅为+1.4%，在29个大类行业中排名靠前。

总结

房地产行业在2018年仍具备超额收益潜力，主要得益于业绩增长和估值修复。当前板块估值处于历史低位，政策预期趋稳和流动性改善为估值修复提供支撑。重点城市销量边际改善，二线城市销售有所回升，但三四线城市仍处下行周期。建议关注大龙头、二线龙头及极致低估的个股，同时重视租购并举、央企改革等长期主题。