公募REITs专题分析报告（一）_：海外REITs发展研究及境内公募REITs展望-20200911-国金证券-34页_2mb

公募REITs专题分析报告总结

核心内容

公募REITs是一种以不动产为投资标的的信托基金，主要通过稳定收益和资产运营来实现对投资者的回报。2020年8月，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着中国公募REITs市场正式启航。该报告对全球REITs市场的发展经验及中国境内公募REITs的现状与展望进行了深入分析，为未来REITs市场的发展提供了重要的参考。

主要观点

• 公募REITs的定义与运作模式：公募REITs是一种封闭式基金，主要投资于基础设施资产支持证券，通过专业团队管理，将大部分收益分配给投资者。
• 中国REITs试点的背景：中国公募REITs试点聚焦于基础设施领域，旨在盘活存量资产，拓宽融资渠道，提高直接融资比重。
• 海外REITs市场经验：美国、新加坡、中国香港是REITs市场发展较为成熟的地区，分别采取公司制、契约制和契约制模式，具有较强的借鉴意义。
• 全球REITs市场概况：截至2019年末，全球公募REITs总市值约2万亿美元，占上市房地产证券的显著比例，北美市场尤为突出。
• 美国REITs市场特点：美国REITs市场成熟，占全球REITs市场的主导地位，主要分为权益型、抵押型和混合型，其中权益型占比最大。美国REITs具备较高的股息收益率和相对较低的相关性。
• 新加坡REITs市场特点：新加坡REITs市场是亚洲第二大市场，采取契约制，对税收优惠和上市有明确要求。其股息收益率较高，且覆盖多种不动产类型。
• 中国香港REITs市场特点：中国香港REITs市场同样采取契约制，部分REITs项目的底层资产位于大陆，具备一定的借鉴意义。

关键信息

一、中国公募REITs市场现状

• 试点启动：2020年8月，证监会发布《指引》，正式启动公募REITs试点。
• 投资范围：公募REITs主要投资于基础设施资产支持证券，同时可投资利率债、AAA级信用债及货币市场工具。
• 融资限制：基金总资产不得超过基金净资产的140%，融资杠杆比例适度放宽。
• 发售方式：公募REITs份额认购价格通过网下询价确定，战略配售比例不低于20%，公众投资者认购比例不低于70%。
• 成立条件：基金募集期届满时需满足不少于1000名投资人、募集规模不低于2亿元等要求。

二、美国REITs市场发展经验

• 历史发展：美国REITs自1960年推出，经过60年发展，成为商业房地产投资的主流。
• 市场结构：截至2019年末，美国共有219只公募REITs，总市值达1.33万亿美元。
• 税收优惠：美国REITs分配股利部分免税，交易税可通过UPREIT结构递延。
• 架构类型：美国REITs主要采用公司制，也有UPREIT和DOWNREIT架构，以实现税收递延和资产独立核算。
• 不动产类型：覆盖办公楼、工业、零售、酒店、住宅等多种类型，其中工业和基础设施REITs表现较为稳健。

三、新加坡REITs市场发展经验

• 市场概况：新加坡REITs市场自1999年建立，截至2020年7月，共有44只REITs，总市值超1010亿新元。
• 制度框架：新加坡REITs采用契约制，需在新交所上市以享受税收优惠。
• 税收政策：REITs层面，满足条件后免缴所得税；持有人层面，机构投资者所得税率为17%，个人投资者免税。
• 不动产类型：主要覆盖工业、酒店、零售、办公楼等类型，其中零售REITs数量最多。

四、中国境内REITs市场展望

• 可行性分析：中国公募REITs试点具备可行性，得益于丰富的基础设施资产、成熟的资产管理市场和《指引》的出台。
• 尚待解决的问题：包括税收政策、专业团队建设、管理模式中的代理问题等。
• 风险提示：经济基本面走弱、政策变动、市场需求不足等。

结论

中国公募REITs市场的发展具有重要意义，有助于盘活存量资产、拓宽融资渠道和提高直接融资比重。借鉴美国、新加坡、中国香港等成熟市场的经验，结合国内实际，中国REITs市场有望在未来实现快速发展。然而，仍需解决税收政策、专业团队建设等关键问题，以确保市场健康稳定发展。