公募REITS价值研究·系列一：公募REITS新政解读及发展历史_13页_718kb

公募REITS新政解读及发展历史总结

核心内容概述

公募REITS（不动产投资信托基金）是一种通过汇集投资者资金，持有并经营收益性不动产（包括基础设施），并将收益按比例分配给投资者的权益型投资工具。它具备金融机构和管理机构的双重性质，能够实现小份额参与实体资产投资的理想方式。

主要观点

• REITS的本质：REITS是纯股权投资工具，不同于类REITS，其投资结构为“公募基金+ABS”，不涉及分级设计，也没有既定收益率。
• 类REITS现状：国内目前主要以类REITS形式进行，底层资产多为房地产项目，部分为基础设施，但产品结构单一，属于私募产品，具有较强的债性特征。
• 新政背景：为支持国家重大战略实施、盘活存量资产，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行)》（征求意见稿），标志着境内基础设施领域公募REITS试点正式启动。
• 新政重点：
  • 聚焦重点区域：如京津冀、粤港澳大湾区、雄安新区等。
  • 聚焦重点行业：优先支持基础设施补短板行业，如交通、市政工程、污染治理等。
  • 鼓励新型基础设施：如信息网络、科技园区等。
  • 强化融资用途管理：要求发起人将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设。

关键信息

产品特征

• REITS：公募产品，偏股型，投资于单一基础设施资产支持证券，收益分配不低于基金年度可供分配利润的90%，可上市交易。
• 类REITS：私募产品，偏债性，通过私募基金持有项目公司股权，收益分配以固定票息为主，流动性较差。

市场规模

• 自2014年首单类REITS“中信启航”发行以来，截至2020年4月末，类REITS累计发行64单，金额达1204.69亿元，平均优先级票面利率为5.56%。
• 由于流动性溢价，类REITS利率普遍高于同期AAA级公司债，平均利差151.94个BP。

产品结构

• 类REITS多采用“私募基金/信托+资产证券化”结构，通过优先级和劣后级设计实现融资。
• REITS结构为“公募基金+ABS”，不涉及分级，本质是股权转让。

挑战与风险

定价机制挑战

• 底层资产“公允价值”评估缺乏合理参照，收益分配比例虽有规定，但“可供分配利润”的定义和计算方式尚不明确。
• 基础设施资产多为非标准化，可能影响收益率法则的普遍适用性。
• 市场对估值方法存在不同认识，可能影响定价的统一性。
• 实体市场数据可得性较差，不利于投资者形成准确估值认知。

发行与运营难点

• 基础设施资产自身条件复杂，如法律文件缺失、资产界定模糊、权属不清晰等问题可能阻碍发行。
• 税收政策尚不明晰，尤其是经营和资产交易环节的税收处理方式，可能影响项目收益和投资者回报。

风险提示

• 公募REITS的进展可能不及预期，包括发行受阻、定价机制不成熟、税收政策不明确等问题。

结论

公募REITS试点的启动是中国资本市场发展的重要里程碑，有助于盘活存量资产，推动基础设施高质量发展。然而，其发展仍面临定价机制不完善、资产标准化程度低、市场数据透明度不足等挑战。未来，随着制度逐步完善、市场逐步成熟，公募REITS有望成为我国资本市场的重要组成部分，但短期内需关注政策执行与市场接受度。