20181118-新时代证券-宏观经济周度观察第66期_一线和二三线城市房地产投资增速分化_13页_1mb

房地产市场分化与政策分析总结

核心内容概述

本文分析了2018年下半年中国房地产市场在不同城市之间的分化趋势，以及相关政策和金融环境的变化。主要涉及房地产投资增速、销售情况、新开工与竣工面积、房价预期与实际变化、房贷利率调整、调控政策方向等方面。

主要观点与关键信息

1. 房地产投资增速分化

• 一线城市房地产投资增速高于二三线城市，主要受土地购置费和建安工程投资增速回升带动。
• 二线城市投资增速回升主要得益于建安工程投资增速的提升。
• 三线城市投资增速下降，由土地购置费和建安工程投资增速均放缓引起。
• 这种分化与房企策略密切相关，房企在融资压力下调整策略为“少拿地、多开工、少施工、降价销售”。

2. 商品房销售增速放缓，去化率下降

• 9月和10月商品房销售面积同比增速分别为-3.59%和-3.11%，连续两个月负增长。
• 房地产市场热度明显降温，“金九银十”不再。
• 下半年商品房广义库存去化周期持续上升，10月达到27.2个月，表明市场供需失衡。

3. 房屋新开工与竣工增速分化

• 1-10月房屋新开工面积同比增长16.3%，而竣工面积同比降幅扩大至-12.5%。
• 房企倾向于加快开工以满足预售条件，但为了节省成本，推迟竣工。
• 建材需求出现分化，钢材、水泥产量高增长，而玻璃产量增长缓慢。

4. 房价预期与实际变化

• 7月31日政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”后，房价上涨预期逆转，房地产市场明显降温。
• 10月70城新房价格指数环比持平，二手房价格指数环比涨幅下降0.4个百分点至0.5%。
• 70城房价数据存在滞后性，而二手房价格更能反映市场真实情况，部分城市房价环比降幅超过10%。

5. 房贷利率继续上涨，涨幅放缓

• 10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，连续22个月上涨，但涨幅有所放缓。
• 部分银行下调房贷利率，放款速度加快，反映央行结构性宽松政策对银行资本金压力的缓解。
• 虽然未来房贷利率可能继续下调，但在限制性政策未放松的背景下，下行空间有限。

6. 调控政策趋于平稳

• 2018年1-10月全国房地产调控次数超过400次，同比增长80%，创历史新高。
• 调控以政策补丁和规范市场秩序为主，限制性政策出台次数不多。
• 调控全面放松可能性不大，但结构性放松存在可能，如部分城市出台的刚需购房政策。

高频数据观察

2.1 发电耗煤量回升

• 上周发电耗煤量上升4.85%，与进博会结束及采暖季到来有关。
• 环保限产力度不及2017年，高炉开工率小幅上升，钢企利润高增长。

2.2 钢材库存下降，螺纹钢期货价下跌

• 上周钢材库存环比减少3.2%，降至2018年1月1日以来最低。
• 螺纹钢期货价下跌1.4%，持仓量减少10.9%。
• 焦炭库存上升，期货价上涨1.7%。

2.3 猪肉、蔬菜、原油价格下跌

• 上周28种重点监测蔬菜价格下跌1.61%，猪肉价格下跌1%，猪粮比降至7.23:1。
• OPEC下调2019年原油需求，上调非OPEC产量，引发市场对原油供给过剩的担忧，油价下跌。

2.4 商品房销售回升

• 30大中城市商品房销售面积同比增速回升至17.58%，二三线城市销售情况明显改善。
• 十大城市商品房存销比下降，库存去化周期有所缩短。

2.5 货币市场利率上升

• 央行暂停逆回购操作，一周净回笼1200亿元，货币市场利率普升。
• DR001、Shibor隔夜利率上涨超过30BP，流动性仍处于合理充裕水平。

2.6 美元指数下行，人民币先贬后升

• 美元指数一周下跌0.51%，人民币兑美元即期汇率微幅下跌0.05%。
• 人民币贬值预期下降，美元兑人民币1年期NDF重回7以下。

本周主要关注点

1. 关注采暖季后高频数据的变化。
2. 关注猪肉价格在消费旺季与猪瘟疫情下的回升情况。
3. 关注OPEC及俄罗斯等伙伴国减产目标对油价走势的影响。

风险提示

• 房价超预期下跌可能引发市场风险，需警惕。

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