20160523-招商证券-房地产高频追踪报告_一线推盘节奏性释放维稳销量_信贷下滑将倒逼长端改善_29页_795kb_795kb

一线推盘节奏性释放维稳销量，信贷下滑将倒逼长端改善

核心内容

本报告分析了当前房地产行业在政策、市场供需、价格及金融环境方面的变化，重点围绕一线城市和部分重点城市的表现，提出行业投资策略与配置建议。

主要观点

1. 一线推盘节奏性释放

   • 一线城市销量回升主要得益于推盘节奏的优化，而非需求端的大幅改善。
   • 一线城市的可售套数在4月有所回升，但去化周期仍维持在低位，表明市场整体处于健康状态。
   • 一线城市的推盘节奏对市场有较强的支撑作用，但过度乐观需避免。

2. 房地产价格与通胀预期

   • 房地产价格不能仅用“货币现象”简单解释，应更多关注通胀或通胀预期。
   • 居民对货币贬值的预期推动房价上涨，但信贷收缩将倒逼长端政策改善。

3. 周期股参与与市场情绪

   • 周期股的参与应把握轮动机会，避免在顶部或底部过度操作。
   • 当前处于低斜率复苏的右侧起点，市场流动性未有实质性改善，但信贷收缩可能推动政策宽松。

4. 房地产行业基本面与流动性

   • 行业基本面和流动性仍在双升通道，维持年度策略观点，看好行业及周期品低斜率反转。
   • 资金价格有回到下降通道的可能，建议维持蓝筹、白马与小票的6:4配置比例。
   • 部分小票回落至安全边际区间，可加大关注。

关键信息

重点城市销售情况

• 一手房销量：

  • 4月重点城市整体销量环比略降2%，但一线城市销量环比上升23%。
  • 重点二线城市销量环比下降10%，三线城市销量环比微升1%。
  • 北京、广州销量回落，上海、深圳销量明显回升，主要因推盘节奏。

• 二手房销量：

  • 重点城市和一线城市二手房销量均有所回落，但重点二线城市继续上升。
  • 深圳、天津销量触底回升，北京、青岛小幅回落。

房价表现

• 4月百城房价环比涨幅回落至1.5%，71城上涨/25城下跌。
• 领涨城市包括：惠州（6.3%）、昆山（6.06%）、中山（5.78%）、厦门（5.7%）、苏州（5.49%）等，涨幅均超5%。
• 领跌城市包括：徐州（-2.44%）、唐山（-1.98%）、鞍山（-1.1%）等，跌幅均超1%。

库存与去化周期

• 4月重点城市可售套数继续下降，去化周期持续下降。
• 一线城市可售套数回升，但去化周期仍维持低位。
• 套均面积总体回落，表明市场供需关系有所改善。

土地市场

• 4月百城住宅类供地量低位略有回升，成交量继续下降，但楼面均价大幅上涨，尤其在二线城市。
• 苏州传出限购政策，要求社保1年/个税2年/居住证1年，若市场无法降温，政策将出台。
• 苏州对部分地块设定最高限价，防止地价过高。

金融环境

• 十年期国债收益率维持低位，但3月中旬以来震荡回升。
• CDS在2月中旬见顶后回落，5月大致走平。
• 房贷成本维持低位，一线城市首付比例普遍在20%-30%，利率普遍在4.66%-4.90%之间。

估值与行业对比

• 房地产板块PE和PB回落至近五年均值的130%和104%，在周期类中排名居中。
• 创业板与沪深300估值剪刀差略有修复。

配置建议

配置组合

1. 防御与周期复苏殊途同归：

   • 蓝筹首选【蛇口】：资源禀赋与业绩释放双击，长期配置价值突出。
   • 白马组合：
     • 新经济首选【世联】：估值进入合理区间。
     • 优质地产股首选【荣盛】：京津冀核心标的，短期业绩有保障，较定增价倒挂30%。

2. 地产股长期价值：

   • 长期价值在于“存量为王”，多元化转型存在较大不确定性。
   • 建议关注市值/NAV溢价率在-30%~+30%区间内的部分转型小票。
   • 【苏宁】复牌补跌可重点关注。

3. 房地产金融领域：

   • 基金决胜未来，重点关注【嘉宝】【信达】，从“市值”和“子公司或合作方市场地位”两个维度。

政策面热点

• 苏州政策动向：

  • 传出限购政策，核心措施包括社保1年/个税2年/居住证1年。
  • 土地限价政策出台，设定最高报价，防止地价过高。

• 其他城市政策：

  • 广东、安徽、江西、长春等地出台政策，鼓励农民进城购房、优化土地供应、调整公积金政策等。

行业表现

• 房地产行业近期表现略弱于沪深300指数，跌幅为0.4%。
• 2015年房地产超额收益显著，但今年以来表现相对较差，累计跌幅达10.3%。
• 行业在29个大类行业中排名靠后，但随着信贷政策宽松，未来可能有所改善。

估值与行业对比

• 房地产板块PE和PB回落至近五年均值的130%和104%，在周期类中排名居中。
• 创业板与沪深300估值剪刀差略有修复，市场情绪有所改善。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅超基准指数5%-20%
  • 中性：股价变动幅度介于±5%
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数