20180227-申万宏源研究_香港_-远洋集团-03377.HK-安邦事件靴子落地_维持远洋增持评级_11页_1mb

远洋集团（3377:HK）分析总结

核心内容

远洋集团（Sino-Ocean）是一家总部位于北京的国有内地开发商，其第二大股东安邦保险集团于2018年2月23日被中国保监会接管。尽管安邦的接管可能带来一定的不确定性，但分析师认为对远洋集团基本面影响有限，并维持其增持评级，将目标价更新为6.65港元。

主要观点

• 公司基本面稳定：远洋集团拥有稳定的管理层，安邦和中国人寿在公司业务层面的实际参与有限，因此公司运营未受显著影响。
• 销售目标激进：公司2018年全年合约销售目标为1000亿元，同比增长42%，主要基于1800亿元的可售资源，与其他激进开发商目标一致。
• 土储集中在一二线城市：远洋集团2017年权益土地款支出为300亿元，其中70%通过收并购获得。土储主要集中在一二线城市，占比分别为22%和58%，其余位于三四线城市。
• 投资物业增长显著：远洋集团拥有多个优质投资物业，如甲级写字楼、购物中心和商业综合体，2017年中期持有18个项目，租金收入达14亿元。公司计划在2018-2022年间在北京新增五个项目，预计2022年权益租金收入达40亿元。

关键信息

财务数据（2015-2019E）

销售与土储情况

• 2017年销售表现：合约销售金额达706亿元，同比增长40%；合约销售面积达370万平米，同比增长28%；平均销售价格达19,000元/平米，同比增长9%。
• 土储增长：权益总土储从2017年中1700万平米增长至2100万平米，平均土地成本为6100元/平米，占销售均价的32%。
• 区域分布：大湾区占总土储的约10%，主要集中于深圳和中山。一二线城市分别占22%和58%。

投资物业情况

• 投资物业类型：主要为一二线城市的甲级写字楼、购物中心和商业综合体。
• 2017年中期：持有18个投资物业项目，租金收入达14亿元，其中9亿元为权益租金收入；可租赁面积达113万平米，包括写字楼52万平米、购物中心22万平米和商业综合体34万平米。
• 未来计划：计划在2018-2022年间在北京新开业5个项目，总建筑面积达140万平米，预计2022年权益租金收入达40亿元。

股价与估值

• 当前股价：5.64港元。
• 目标价：6.65港元，较当前股价有18%的上涨空间。
• 估值：当前市盈率（18E）为7.8倍，市净率（18E）为0.6倍。
• 每股净资产（NAV）：从10.00港元上调至12.09港元，但折价率仍维持在45%。

结论

分析师维持远洋集团的“Outperform”评级，认为其优质资产和土地储备支撑了更高的增长预期。尽管安邦的接管可能带来一定不确定性，但公司基本面保持稳定，且其在一二线城市的布局和投资物业的增长表现良好。预计未来几年公司的核心每股净利将持续增长，且估值仍有提升空间。