核心内容概述
本报告对华润置地在沈阳和青岛两个城市的房地产项目进行了实地走访与分析，重点探讨了限售政策对房地产销售的影响，以及华润置地在区域市场的表现与竞争优势。
主要观点
- 限售政策影响有限：尽管限售政策加码，但市场供需仍保持合理甚至供不应求，尤其是中高端改善型需求项目表现强劲。
- 华润置地销售状况良好：在沈阳和青岛的项目均受到市场欢迎，去化率保持较高水平，销售均价上涨，盈利状况良好。
- 大型地产公司优势明显：华润置地凭借强大的资源整合能力，在项目设计、位置稀缺性和配套完善性方面领先，尤其在与地铁公司合作的“地铁上盖”项目上具备独特优势。
- 区域深耕成效显著：华润置地在东北市场深耕多年，已进入5个城市，市场占有率稳居前列，未来地产销售将进一步向大型企业集中。
关键信息
市场数据
| 项目 |
数据 |
| 收盘价（港元） |
24.05 |
| 总股本（亿股） |
69.31 |
| 总市值（亿港元） |
1666.89 |
| 股东净资产（亿港元） |
1391.59 |
| 总资产（亿港元） |
4270.44 |
| 每股净资产（港元） |
17.55 |
沈阳市场分析
- 城市概况：沈阳是辽宁省省会，2016年GDP达5460亿元，常住人口超800万，保持人口净流入。
- 市场表现：2017年8月，沈阳商品房销售额达645.4亿元，同比增长21.7%，销售均价7924元/平米，同比上涨8.9%。
- 华润项目：
- 沈阳万象城：2011年运营，总可租面积9.1万平米，2016年销售额27.4亿元，同比增长30%。
- 沈阳二十四城：2015年12月获取，地价约2100元/平米，目前销售均价超过8000元/平米，涨幅近30%。
青岛市场分析
- 项目概况：青铁华润城是华润与青岛地铁合作的地铁上盖综合体，总地价41.3亿元，总建筑面积76.7万平米，包含住宅、公寓、购物中心和写字楼。
- 销售情况：一期住宅计划于2017年底开盘，主力户型106和140平米，预计推盘量600套，到访客户超6000组，预计售价3-3.5万元。
限售政策影响
- 政策内容：
- 新房：沈阳对二套限售5年，青岛需取得《不动产权证书》满2年。
- 二手房：沈阳一套不限售，二套限售2年；青岛一套不限售，二套需满2年。
- 影响分析：
- 预售证审批周期延长。
- 回款周期延长，购房贷款发放时间从1个月延长至2个月。
- 购房者贷款成本上升，利率回归基准甚至略有上浮。
- 市场去化良好：尽管推盘量减少，但销售依然火爆，市场供需关系逆转。
风险提示
- 宏观经济增长放缓
- 行业限制政策加严
- 公司销售不及预期
投资评级说明
- 行业评级：推荐（相对表现优于市场）；中性（相对表现与市场持平）；回避（相对表现弱于市场）。
- 公司评级：
- 买入：相对大盘涨幅大于15%
- 增持：相对大盘涨幅在5%~15%之间
- 中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间
- 减持：相对大盘涨幅小于-5%
联系方式
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- 刘俊文：021-38565559，liujw@xyzq.com.cn
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