20171016-申万宏源研究_香港_-华润置地-01109.HK-看好商业+住宅开发模式_维持增持_16页_2mb

华润置地 (1109 HK) 总结

核心内容

华润置地 (1109 HK) 是一家专注于住宅和商业开发的房地产公司，其业务模式涵盖住宅项目与购物中心的综合开发。公司凭借在购物中心运营方面的强大竞争力，持续推动其在房地产市场的增长。在2017年10月的市场分析中，公司表现稳定，维持增持评级，并调整了目标价。

主要观点

• 华润置地的综合开发模式（住宅+商业）在市场中展现出良好的成长性。
• 公司在购物中心运营方面具有行业领先的竞争力，有助于进一步获取土地资源并推动开发物业的增长。
• 尽管住宅市场有所降温，但公司仍保持较高的销售和去化率。
• 住宅和购物中心项目的盈利能力较强，租金收入和销售业绩持续增长。

关键信息

市场数据

• 收盘价 (HK$): 23.95
• 目标价 (HK$): 26.80
• 恒生中国企业指数 (HSCEI): 11,520
• 恒生中国综合指数 (HSCCI): 4,397
• 52周最高/最低价 (HK$): 27.45 / 17.04
• 市值 (USD Mn): 21,263
• 市值 (HK$ Mn): 165,996
• 流通股 (Mn): 6,931
• 汇率 (RMB-HK$): 1.19

财务摘要与估值

住宅项目

1. 华润沈阳二十四城

   • 位于市中心30分钟车程，2015年12月获取，总建筑面积75万方，楼面价约1,800元/平米。
   • 分四期开发，首期于2016年8月开盘，均价为高层6,200-6,500元/平米，洋房8,000-9,000元/平米。
   • 第二期高层均价上涨至6,700-7,200元/平米，第三期均价进一步上涨至8,500元/平米和13,000元/平米。
   • 去化率约为65-70%，较一二期有所放缓。

2. 华润青岛悦府

   • 隶属于青岛华润中心的高端精装住宅项目。
   • 首期于2012年开盘，均价为27,000元/平米，近期推盘价最高达35,000元/平米。
   • 今年前9月签约额达到17亿元，仍有8亿元销售合同待签约。
   • 二手房价格已达到约43,000元/平米，最后一幢计划于2017年11月推出，预计售价约35,000元/平米。

购物中心项目

1. 华润沈阳万象城

   • 高端零售定位，2011年开业，2016年营业额达到27.4亿元，同比增长30%。
   • 2017年第三季度营业额增长35%，预计全年营业额为33-35亿元。
   • 出租率接近满租，平均租金为380元/平米，净租金收入预计超过4亿元。

2. 华润沈阳万象汇

   • 家庭消费定位，2015年9月开业，2016年营业额为6.8亿元。
   • 2017年第三季度营业额增长50%，预计全年营业额为9-9.5亿元。
   • 出租率从开业时的略超80%上升至95%以上，平均租金为120元/平米，预计成熟期租金将达到200元/平米。

3. 华润青岛万象城

   • 2015年4月开业，全国最大万象城，地上建筑面积26万方，可租面积14.6万方。
   • 出租率从开业时的约80%提升至目前的超过90%。
   • 2017年第三季度零售额增长35-40%，平均租金为150-170元/平米，预计2018年租金将达到190-200元/平米。

市场分析

• 沈阳市场：经历了2012-14年的困难期，2015年后开始稳定，2016年房价上涨，2017年市场快速升温。
• 青岛市场：公司通过与青岛地铁合作获取了综合体项目，土地成本约41.3亿元，总建筑面积超过50万方。
• 行业前景：尽管行业面临销售放缓压力，华润置地的防御性进一步显现，维持增持评级。

目标与估值

• 公司调整了目标价，从26.27港币提升至26.80港币，有12%的上升空间。
• 考虑到8-9月新增的土地储备，公司每股净资产值从32.83港币提升至33.50港币。
• 公司全年合约销售目标为1320亿港币，截至2017年第三季度已完成76%。

投资建议

• 维持Outperform评级。
• 公司在住宅与购物中心的综合开发模式中表现出色，购物中心运营能力强，有助于提升整体盈利能力。
• 面对市场短期降温，公司具备较强的防御性，预期未来增长稳健。

结论

华润置地 (1109 HK) 在住宅和商业开发方面表现出良好的执行力和盈利能力。尽管住宅市场有所降温，但其购物中心的租金收入和销售业绩依然强劲。公司维持增持评级，目标价上调，显示其未来增长潜力。