> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华润置地(01109.HK)公司点评报告总结 ## 核心内容 华润置地（01109.HK）在2026年中期业绩中展现出一定的盈利质量提升和稳健的财务结构，尽管面临房地产行业整体下行压力，公司依然保持较强的运营能力和投资策略的灵活性。 ## 主要观点 - **盈利质量提升**：尽管上半年综合营业额同比下降28.5%，但核心净利润同比增长1.6%，经常性业务核心净利润增长10.4%，占核心净利润比重提升至65.5%，显示公司盈利能力持续优化。 - **销售表现稳健**：合同销售额达1165亿元，同比增长5.6%，排名行业前三；一线城市销售占比超六成，深圳、上海等6座城市市占率居当地第一。 - **投资聚焦核心城市**：公司持续优化土储结构，期末住宅开发土储3923万平米，其中66%位于一、二线城市。期内以权益地价325亿元获取16宗地块，投资集中于高潜力区域。 - **购物中心运营成效显著**：经营性不动产收租型收入同比增长17.0%，租金收入增长19.4%，零售额增长16.4%（同店增长10.1%），出租率升至98.0%。 - **资产证券化持续推进**：成都万象城机构间REIT成功发行，华润有巢REIT完成上海马桥项目扩募，Pre-REITs基金设立也在推进，有助于释放存量资产价值。 - **财务稳健，债务可控**：净有息负债率41.0%，有息负债中约19%将于一年内到期，债务整体保持稳健。加权平均融资成本降至2.63%，维持行业较低水平。 - **盈利预测与估值**：预计2026-2028年EPS分别为3.25/3.41/3.59元/股，对应9月3日收盘价的PE分别为8.05/7.68/7.29倍。公司有望受益于房地产市场修复，维持“买入”评级。 ## 关键信息 ### 业绩表现 - **2026年中期业绩**： - 综合营业额：679亿元，同比-28.5% - 开发销售型业务营业额：452.6亿元，同比-39.1% - 归母净利润：98.4亿元，同比-17.2% - 核心净利润：102亿元，同比+1.6% - 经常性业务核心净利润：66.5亿元，同比+10.4% ### 市场表现 - **收盘价**：30.46港元 - **一年内最高/最低**：39.88/26.70港元 - **总市值/流通市值**：217,208.42百万港元 - **资产负债率**：61.05% ### 投资与土储 - **投资策略**：坚持“调布局、调结构、调节奏”，聚焦一、二线城市。 - **土储结构**：期末住宅开发土储3923万平米，其中66%位于一、二线城市。 - **未来两年可结算资源**：已售未结开发销售型业务营业额（含非并表）达2518亿元，计划加快去化以保障业绩平稳。 ### 购物中心运营 - **经营性不动产收入**：142亿元，同比+17.0% - **购物中心租金收入**：124亿元，同比+19.4% - **零售额增长**：同比+16.4%（同店+10.1%） - **出租率**：98.0% - **在营购物中心数量**：98个，其中52个项目零售额排名当地第一，87个排名前三。 ### 资产管理与资本运作 - **资产证券化进展**：成都万象城机构间REIT发行成功，华润有巢REIT完成上海马桥项目扩募，Pre-REITs基金设立在推进中。 - **资本支出与融资**：2026年资本开支为-100百万港元，债权募资为17,302百万人民币，其他融资活动有所减少。 ### 财务指标 - **净有息负债率**：41.0% - **加权平均融资成本**：2.63%，较2025年底下降9bp - **流动比率**：1.80，速动比率：0.81，偿债能力稳健 - **资产负债率**：57.39%（2026E），持续下降 ### 盈利预测（单位：人民币百万元） | 年份 | 营业收入 | 同比增长率 | 归母净利润 | 同比增长率 | EPS | PE | |------|----------|------------|------------|------------|-----|----| | 2026E| 227,289 | -19.2% | 23,197 | -8.7% | 3.25 | 8.05 | | 2027E| 215,171 | -5.3% | 24,318 | 4.8% | 3.41 | 7.68 | | 2028E| 212,731 | -1.1% | 25,633 | 5.4% | 3.59 | 7.29 | ### 财务预测摘要（单位：人民币百万元） - **营业收入**：预计持续下降，2026年为227,289百万，2028年为212,731百万 - **归母净利润**：预计2026年为23,197百万，2028年为25,633百万 - **每股收益**：预计2026年为3.25元/股，2028年为3.59元/股 - **净利率**：预计从9.0%提升至12.0% - **投资收益**：预计持续增长，2026年为2,047百万，2028年为2,296百万 ## 风险提示 - 房地产行业复苏不及预期 - 商业运营表现不及预期 - 大资管业务推进不及预期 ## 投资评级说明 - **投资评级**：买入（维持） - **评级标准**：以报告日后6个月内，证券相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，若涨跌幅在20%以上则为“买入”。 - **基准指数**： - A股市场：沪深300指数 - 香港市场：恒生中国企业指数（HSCEI） ## 附注 - 本报告由华源证券研究所发布，分析师邓力、陈颖。 - 报告内容基于公开信息，仅供参考，不构成投资建议。 - 报告内容可能根据最新信息进行更新，投资者应自行关注相应变动。