20220302-天风证券-房地产行业点评_实质大于形式—郑州新政点评_5页_508kb

郑州房地产新政总结

核心内容

郑州市近期发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，标志着地方在房地产调控政策上的自主突破。政策调整旨在推动行业平稳健康发展，缓解市场压力，同时兼顾稳增长目标。

主要观点

• 政策自主性增强：郑州新政突破了以往的“认房认贷”限制，体现出地方在因城施策方面的灵活性。
• 改善型需求释放：政策放松对改善型住房需求具有较强刺激作用，有助于市场预期改善。
• 价格引导作用：高品质住宅限价上浮有助于局部市场预期改善，配合其他政策调整，或可激活置换交易。
• 供需双向发力：在需求端和供给端均采取支持措施，有助于恢复市场信心和推动土地市场回暖。
• 行业目标明确：政策最终目标是实现房地产行业的平稳健康发展，供给侧改革仍是主要路径。

关键信息

1. 新政亮点

• 首付比例下调：有房无贷家庭最低首付比例降至30%（原为60%）。
• 按揭投放加快与利率下调：加快按揭贷款投放并下调利率，降低购房成本。
• 投亲养老限购放松：允许投亲养老新购一套住房，扩大购房群体。
• 货币化安置：推行货币化安置，提高安置灵活性。
• 高品质住宅限价上浮：允许高品质住宅价格适度上浮，发挥价格引导作用。
• 企业融资支持：鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大并购贷款支持。
• 土地保证金下调：土地保证金最低比例下调至20%，可在1年内分期缴纳。

2. 政策背景与影响

• 改善型需求释放：政策放松对改善型需求敏感，有望释放更大市场弹性。
• 市场基本面压力：郑州房地产开发投资额和商品房销售额在2021年1-11月分别同比下降7.7%和19.0%，反映市场压力较大。
• 政策调整方向：政策逐步向支持合理改善型需求倾斜，配合其他支持措施，有助于稳定市场预期。

3. 未来展望

• 政策结构性宽松：未来行业beta将取决于政策托底力度、结构调整和产能出清节奏。
• 收并购机会：alpha来源于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复。
• 推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

4. 风险提示

• 信用风险蔓延：可能影响整个行业的再融资、销售和竣工预期。
• 销售下行周期：可能带动开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行。
• 行政调控高压：房地产税试点力度超预期可能对市场造成冲击。

政策意义

郑州新政体现了地方在房地产调控中的主动性，标志着“因城施策”进入更深层次实践。政策调整不仅有助于改善市场预期，还可能推动行业结构性优化，为房地产市场的长期健康发展提供支持。