中国房地产：强劲的二手房交易市场+实地考察心得_15页_2mb
报告摘要
中国房地产市场总结
核心内容
2023年2月，中国房地产市场呈现出一定的复苏迹象，尤其是在二手房交易领域。尽管整体新房销售仍面临挑战，但部分国有开发商表现强劲，市场预期未来几个月销售情况可能进一步改善。此外，部分房地产企业发布了盈利预警，反映出行业面临的压力，但国有开发商和部分优质企业仍展现出较强的抗风险能力。
主要观点
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2023年1月至2月总销售额下降
- 2023年1月至2月的总销售额同比下降13%，但2月销售额环比增长28%，主要得益于春节后购房潮。
- 2023年2月销售额虽同比增长9%，但整体仍低于2022年5月后的平均水平，处于低迷状态。
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国有开发商表现优于同行
- 越秀地产、华润置地和中海地产等国有开发商在2023年前两个月的订约销售额同比增长分别为379%、147%和185%，远高于行业平均的13%同比降幅。
- 这些开发商的销售增长强劲，显示出其在市场低迷时期具备更强的市场竞争力和抗风险能力。
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二手房市场复苏显著
- 2023年2月，二手房销售总量达到20个月来的高点，反映出市场对新房销售的担忧正在缓解。
- 二手房销售复苏早于新房销售，主要由于购房者对部分民营开发商的财务状况存在顾虑。
- 广州的二手房市场表现尤为突出，部分项目房价达到6-7万/平方米，且销售势头强劲。
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投资者观望情绪加剧
- 40多家A股上市开发商（或相关公司）发布了盈利预警，而仅有不到10家香港上市公司宣布盈利预警。
- 3月初预计会有更多公司发布盈利预警，这可能促使股票投资者采取观望态度。
关键信息
销售数据
| 公司名称 | 2023年2月销售额（十亿人民币） | 同比增长率 | 环比增长率 | 2023年累计销售额（十亿人民币） | 同比增长率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中国金茂 | 14.1 | 102% | 41% | 24.1 | 42% |
| 中骏集团 | 3.8 | -9% | 25% | 6.9 | -26% |
| 万科地产 | 28.7 | -2% | 0% | 57.3 | -12% |
| 旭辉集团 | 7.8 | -6% | 56% | 12.8 | -23% |
| 中海地产 | 27.3 | 152% | 107% | 40.5 | 58% |
| 碧桂园 | 22.8 | -30% | 3% | 44.8 | -35% |
| 保利置业 | 7.8 | 457% | 59% | 12.7 | 234% |
| 保利发展 | 34.0 | 42% | 15% | 63.5 | 21% |
| 融创中国 | 10.9 | -51% | 50% | 18.1 | -64% |
| 越秀地产 | 13.5 | 379% | 52% | 22.4 | 185% |
盈利预警
| 公司名称 | 2021年盈利（十亿人民币） | 2022年盈利预计（十亿人民币） |
|---|---|---|
| 大悦城 | 0.1 | -28亿到-30亿 |
| 泛海控股 | -11.3 | -70亿到-100亿 |
| 华侨城A | 3.8 | -80亿到-110亿 |
| 中天金融 | -6.4 | -125亿到-139亿 |
| 我爱我家 | 0.2 | -2.4亿到-3.3亿 |
| 阳光股份 | 0.1 | -2.8亿到-4.2亿 |
| 中迪投资 | -0.4 | -2.7亿到-4.3亿 |
| 新华联 | -3.9 | -23.7亿到-24.2亿 |
| 金科股份 | 3.6 | -95亿到-190亿 |
| 美好置业 | -2.7 | -11亿到-16亿 |
| 阳光城 | -7.0 | -80亿到-110亿 |
| 泰禾集团 | -4.0 | -39亿到-53亿 |
| 财信发展 | -0.7 | -1.8亿到-3.6亿 |
| 华联股份 | -0.2 | 1.6亿到1.9亿 |
| 嘉凯城 | -1.3 | -9.7亿 |
| 中南建设 | -3.4 | -75亿到-90亿 |
| 招商蛇口 | 10.4 | 38亿到46亿 |
| 碧桂园 | -7.0 | -80亿到-110亿 |
| 美的地产 | -1.3 | -9.7亿 |
| 保利发展 | -5.0 | -190亿到-250亿 |
| 蓝光发展 | -13.8 | -219亿 |
| 迪马股份 | -2.1 | -29.5亿 |
| 珠江股份 | -1.1 | -7.9亿到-10.9亿 |
| 华夏幸福 | -39.0 | 11亿到16亿 |
| 时代地产 | -1.1 | -23.9亿到-28.6亿 |
| 空港股份 | -1.1 | -2.8亿到-4.2亿 |
| 南国置业 | -1.1 | -7亿到-10亿 |
| 国创高新 | -1.1 | -4.8亿到-6.8亿 |
| 宋都股份 | -0.4 | -10亿到-15亿 |
| 大龙地产 | 0.1 | -1.68亿 |
| 格力地产 | -1.1 | -23.9亿到-28.6亿 |
| ST云城 | -0.5 | -6.9亿到-8.3亿 |
| 万通发展 | -0.2 | -2.8亿到-4.2亿 |
| 城建发展 | 0.6 | -7.9亿到-10.9亿 |
| 天房发展 | -1.8 | -2.9亿到-4.4亿 |
| 世茂股份 | -1.0 | -38亿到-58亿 |
| 新城控股 | 12.6 | 6.3亿到37.8亿 |
| 时代置业 | -0.4 | -2.7亿到-4.3亿 |
| 世联行 | -1.1 | 2.6亿到3.8亿 |
| 金科股份 | 3.6 | -95亿到-190亿 |
| 美好置业 | -2.7 | -11亿到-16亿 |
| 阳光城 | -7.0 | -80亿到-110亿 |
| 泰禾集团 | -4.0 | -39亿到-53亿 |
| 财信发展 | -0.7 | -1.8亿到-3.6亿 |
| 华联股份 | -0.2 | 1.6亿到1.9亿 |
| 嘉凯城 | -1.3 | -9.7亿 |
| 中南建设 | -3.4 | -75亿到-90亿 |
| 招商蛇口 | 10.4 | 38亿到46亿 |
| 美的地产 | -1.3 | -9.7亿 |
| 保利发展 | -5.0 | -190亿到-250亿 |
| 蓝光发展 | -13.8 | -219亿 |
| 迪马股份 | -2.1 | -29.5亿 |
| 珠江股份 | -1.1 | -7.9亿到-10.9亿 |
| 华夏幸福 | -39.0 | 11亿到16亿 |
| 时代地产 | -1.1 | -23.9亿到-28.6亿 |
| 空港股份 | -1.1 | -2.8亿到-4.2亿 |
| 南国置业 | -1.1 | -7亿到-10亿 |
| 国创高新 | -1.1 | -4.8亿到-6.8亿 |
| 宋都股份 | -0.4 | -10亿到-15亿 |
| 大龙地产 | 0.1 | -1.68亿 |
| 格力地产 | -1.1 | -23.9亿到-28.6亿 |
| ST云城 | -0.5 | -6.9亿到-8.3亿 |
| 万通发展 | -0.2 | -2.8亿到-4.2亿 |
| 城建发展 | 0.6 | -7.9亿到-10.9亿 |
| 天房发展 | -1.8 | -2.9亿到-4.4亿 |
| 世茂股份 | -1.0 | -38亿到-58亿 |
| 新城控股 | 12.6 | 6.3亿到37.8亿 |
资金募集情况
| 公司名称 | 公告日期 | 股票代码 | 息票利率 | 收益（百万人民币） | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 越秀地产 | 2023年2月 | 123 HK | 3.15% | 700 | 5年期企业债券 |
| 越秀地产 | 2023年2月 | 123 HK | 3.5% | 1,200 | 7年期企业债券 |
| 卓越集团 | 2023年2月 | 不适用 | 4.69% | 400 | 3年期中期票据 |
| 中国金茂 | 2023年2月 | 817 HK | 3.8% | 1,700 | 5年期企业债券 |
| 合景泰富 | 2023年1月 | 1813 HK | 4.5% | 700 | 3年期中期票据 |
| 华润置地 | 2023年1月 | 1109 HK | 2.16% | 2,000 | 超短期商业票据 |
| 新希望集团 | 2023年1月 | 不适用 | 4.2% | 1,000 | 3年期中期票据 |
| 中骏集团 | 2023年1月 | 1966 HK | 4.1% | 1,500 | 3年期中期票据 |
| 雅居乐地产 | 2023年1月 | 3383 HK | 4.7% | 1,200 | 3年期中期票据 |
| 深圳华侨城 | 2023年1月 | 000069 CH | 3.36% | 1,500 | 3年期中期票据 |
| 保利地产 | 2023年1月 | 119 HK | 不适用 | 448 | ABS债券 |
| 保利地产 | 2023年1月 | 119 HK | 3.82% | 1,500 | 3年期中期票据 |
| 大悦城 | 2022年12月 | 207 HK | 5.1% | 1,500 | 2+N年期中期票据 |
| 中交地产 | 2022年12月 | 000736 CH | 4.65% | 1,500 | 3年期企业债券 |
| 中国万科 | 2022年12月 | 2202 HK / 000002 CH | 3% | 3,700 | 3年期中期票据 |
| 碧桂园 | 2022年12月 | 2007 HK | 4.3% | 1,000 | 3年期中期票据 |
| 美的地产 | 2022年12月 | 3990 HK | 4.5% | 250 | 4年期企业债券 |
| 美的地产 | 2022年12月 | 3990 HK | 4.2% | 250 | 2年期企业债券 |
| 保利发展控股 | 2022年12月 | 600048 CH | 2.3% | 1,500 | 5年期企业债券 |
| 招商蛇口 | 2022年12月 | 001979 CH | 2.4% | 2,640 | 3年期企业债券 |
| 招商蛇口 | 2022年12月 | 001979 CH | 2.8% | 1,000 | 5年期企业债券 |
| 中海地产 | 2022年12月 | 688 HK | 2.7% | 2,000 | 5年期中期票据 |
| 新城控股 | 2022年12月 | 601155 CH | 4.3% | 2,000 | 3年期中期票据 |
| 碧桂园 | 2022年12月 | 2007 HK | 4/4.88% | 1,000 | 企业债券 |
| 新希望集团 | 2022年12月 | 不适用 | 5.5% | 600 | 2+2年期企业债券 |
| 新希望集团 | 2022年12月 | 不适用 | 4.8% | 110 | 2+1年期企业债券 |
| 新希望集团 | 2022年12月 | 不适用 | 4.5% | 470 | 2年期企业债券 |
| 美的地产 | 2022年12月 | 3990 HK | 3.9/4.9% | 1,250 | 企业债券 |
| 保利发展控股 | 2022年12月 | 600048 CH | 2.35% | 2,000 | 3年期中期票据 |
| 保利发展控股 | 2022年12月 | 600048 CH | 2.8% | 500 | 5年期中期票据 |
| 美的地产 | 2022年12月 | 3990 HK | 2.99% | 1,500 | 3年期中期票据 |
估值摘要
| 公司名称 | 股价（港元） | 市值（十亿港元） | 资产净值（港元/股） | 折扣率资产净值（%） | FY22市盈率 | FY23市盈率 | FY22市净率 | FY23市净率 | FY22收益率 | FY23收益率 | End-1H22调整后杠杆比例 | FY22净资产收益率 | FY23净资产收益率 | 平均日成交量（百万港元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 奥园集团 | 3883.HK | 1.18 | 3.5 | 8.08 | 72% | 81% | 81% | 81% | 7% | 7% | 48% | -11% | -7% | 26 |
| 海外宏洋集团 | 0081.HK | 3.05 | 13.80 | 78% | 72% | 81% | 72% | 81% | 6% | 6% | 60% | 4% | 4% | 76 |
| 中国金茂 | 0817.HK | 1.52 | 20.2 | 79% | 72% | 81% | 79% | 81% | 8% | 8% | 73% | 9% | 9% | 37 |
| 中骏集团 | 1966.HK | 0.90 | 3.8 | 92% | 72% | 81% | 92% | 81% | 8% | 8% | 80% | 9% | 9% | 29 |
| 中国万科-H | 2202.HK | 13.70 | 159.3 | 33.70 | 72% | 81% | 72% | 81% | 6% | 6% | 36% | 9% | 9% | 190 |
| 旭辉控股 | 0884.HK | 0.84 | 8.7 | 8.00 | 72% | 81% | 72% | 81% | 6% | 7% | 80% | 9% | 12% | 353 |
| 中海地产 | 0688.HK | 19.46 | 213.0 | 53.20 | 72% | 81% | 72% | 81% | 5% | 5% | 39% | 17% | 16% | 405 |
| 碧桂园 | 2007.HK | 2.40 | 66.3 | 9.90 | 72% | 81% | 72% | 81% | 4% | 4% | 46% | 6% | 6% | 827 |
| 华润置地 | 1109.HK | 34.80 | 248.2 | 59.40 | 72% | 81% | 72% | 81% | 5% | 5% | 34% | 12% | 12% | 412 |
| 绿城中国 | 3900.HK | 10.72 | 27.1 | 38.50 | 72% | 81% | 72% | 81% | 6% | 7% | 71% | 11% | 12% | 103 |
| 广州富力地产 | 2777.HK | 1.93 | 7.2 | 29.00 | 72% | 81% | 72% | 81% | 0% | 0% | 146% | -11% | -7% | 26 |
| 合景泰富 | 1813.HK | 1.67 | 5.7 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 7% | 13% | 93% | 4% | 5% | 68 |
| 龙光地产 | 3380.HK | 1.14 | 6.5 | 24.30 | 72% | 81% | 72% | 81% | 5% | 6% | 135% | 7% | 12% | 25 |
| 龙湖地产 | 0960.HK | 22.40 | 142.1 | 53.10 | 72% | 81% | 72% | 81% | 7% | 7% | 55% | 17% | 16% | 413 |
| 宝龙地产 | 1238.HK | 1.63 | 6.7 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 7% | 11% | 77% | 7% | 6% | 47 |
| 世茂集团 | 0813.HK | 4.42 | 16.8 | 24.40 | 72% | 81% | 72% | 81% | 27% | 30% | 48% | 10% | 10% | 8 |
| 美的置业 | 3990.HK | 9.70 | 13.1 | 51.30 | 72% | 81% | 72% | 81% | 11% | 12% | 45% | 12% | 10% | 27 |
| 正荣地产 | 6158.HK | 0.33 | 1.4 | 14.80 | 72% | 81% | 72% | 81% | 0% | 0% | 148% | -11% | 2% | 26 |
| 中粮地产 | 2772.HK | 0.72 | 2.6 | 19.40 | 72% | 81% | 72% | 81% | 47% | 47% | 24% | 不适用 | 不适用 | 16 |
结论
2023年2月，中国房地产市场整体表现低迷，但国有开发商和部分优质企业展现出较强的复苏潜力。二手房市场表现突出，销售量达到20个月高点，可能带动新房销售回暖。尽管盈利预警频发，但投资者仍对国有开发商保持信心。市场预计3月可能有更多公司发布盈利预警，进一步影响投资者情绪。
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