2026年上半年北京房地产市场回顾_19页_4mb

2026年上半年北京房地产市场回顾总结

核心内容概述

2026年上半年，北京房地产市场整体呈现供需分化、结构性优化的趋势。办公楼、零售物业、仓储物流及商务园区市场均出现不同程度的调整，物业投资市场则在政策支持与资产价格调整的推动下实现成交额新高。

办公楼市场

主要观点

• 空置率六连降：上半年无新增供应，全市空置率连续第六个季度下降至17.8%。
• 需求动能偏弱：新租成交中搬迁需求占比高达72%，但整体规模收缩，租金持续承压，上半年累计下降4.4%至218.4元/月/平方米。
• 行业需求分化：TMT（科技、媒体、通信）行业仍为增量需求主力，金融机构、专业服务业及工业品制造企业需求活跃，但呈现区域偏好。
• 区域表现分化：CBD、中关村、奥体、通州等核心区域吸纳表现较好，望京、燕莎、王府井等区域吸纳疲软。

关键信息

• 净吸纳量：20.4万平方米
• 租金面价：218.4元/月/平方米
• 下半年预期：新增供应约48万平方米，空置率或重回上升通道，高品质新项目有望激活连层置换需求。

零售物业市场

主要观点

• 百货退场：老牌百货因运营模式与消费理念脱节而退出，消费市场分层加剧。
• 餐饮业态主导：餐饮新店数量占比达49%，烧烤、烤肉、火锅类融合料理餐厅需求旺盛。
• 品牌调改趋势明显：高端品牌收缩点位，运动户外品牌成为主力，生活服务类、3C电子类等在非核心商圈扩张。
• 租金承压：首层平均租金报价下降0.8%至29.8元/天/平方米，奥体、中关村、西单商圈降幅显著。

关键信息

• 净吸纳量：-1.1万平方米
• 租金报价：29.8元/天/平方米
• 下半年预期：非核心商圈新增供应44万平方米，预计带动市场去化，租金下行压力仍存。

仓储物流市场

主要观点

• 空置率下降：上半年空置率降至39.3%，净吸纳量达33.6万平方米，超2025年全年总量的85%。
• 平谷需求强劲：平谷因成本优势成为吸纳主力，新租成交面积占比达99%。
• 租金下行压力：全市租金同比下降6.7%至33.4元/月/平方米，平谷租金降幅最大，对周边市场形成下行传导。
• 区域分化明显：马驹桥空置率低，固安、广阳、北三县承接北京外溢需求，天津市场净吸纳量转正至9.5万平方米。

关键信息

• 净吸纳量：33.6万平方米
• 租金报价：33.4元/月/平方米
• 下半年预期：新增供应88万平方米，平谷租金下行空间有限，其他子市场租金仍承压。

商务园区市场

主要观点

• 生命科学园区加速入市：泛中关村区域新增17.6万平方米复合型生命科学园区，吸引研发、中试及轻生产企业。
• 科技创新驱动需求：TMT行业贡献42%新租需求，医药及生命科学、政府机构等需求增长。
• 空置率上升：因新增供应集中入市，空置率上升0.9个百分点至24.2%。
• 租金承压：平均租金报价126.8元/月/平方米，上半年累计跌幅达3.1%。

关键信息

• 净吸纳量：10.4万平方米
• 租金报价：126.8元/月/平方米
• 下半年预期：新增供应20.8万平方米，空置率或进一步上升，政策支持将带动战略性新兴产业需求。

物业投资市场

主要观点

• 成交额创五年新高：上半年累计成交金额257.0亿元，同比增长50%，达自2022年以来的同期峰值。
• 非办公资产活跃：数据中心、高标仓库等非办公资产成交活跃，占比达21%。
• 交易结构优化：企业买家占比75%，机构投资者关注现金流稳健的核心资产及另类资产（如长租公寓、数据中心）。
• 资产价格调整：部分优质办公资产价格回归合理区间，法拍交易反映部分业主被动出清。

关键信息

• 成交总量：257.0亿元
• 办公物业占比：60%
• 企业买家占比：75%
• 下半年预期：优质办公资产及长租公寓放量将推动市场修复，政策支持与REITs扩容将为资产提供退出路径。

总结

2026年上半年，北京房地产市场在不同细分领域呈现出结构性分化与优化趋势。办公楼市场空置率持续下降，但租金承压；零售物业市场消费分层加剧，体验型商业加速发展；仓储物流市场平谷表现突出，租金下行压力显著；商务园区市场因科技创新产业驱动需求分化，空置率上升。物业投资市场成交额创五年新高，非办公资产成为结构优化的重要推动力。整体来看，市场在供需调整与政策引导下逐步向高质量、高效率方向演进。