2019年上半年北京房地产市场回顾与展望_3页_2mb

北京房地产市场总结（2019年第二季度）

优质写字楼市场

核心内容

2019年第二季度，北京优质写字楼市场整体表现平稳，但净吸纳量为负，空置率略有上升。

主要观点

• 市场供应：本季度无新增优质写字楼供应，上半年仅两个项目入市，合计供应8.3万平方米。
• 租户行为：租户决策趋于谨慎，成交滞后，小面积成交比例较高；企业并购、整合及非传统金融行业的不稳定性导致退租面积增加，尤其科技企业出现大面积退租或削减面积的情况。
• 空置率与租金：全市空置率环比上升0.2个百分点至8.4%，平均租金报价环比下降0.5%，报每月每平方米425.2元。
• 区域压力：CBD和奥体区域因即将迎来高品质项目入市，空置压力较大。
• 新租需求：新租需求主要集中在金融、科技和专业服务领域，其中非银行金融行业（如基金、证券及保险）为主要驱动力。

关键信息

• 市场趋势：未来六个月将有超过77万平方米新增供应入市，预计空置率进一步上升，租金承压。
• 业主策略：为吸引和保持优质租户，部分业主主动下调租金并加大激励机制。
• 行业动态：国贸商城新区揭幕，上半年新增商业面积5.5万平方米；部分购物中心如赛特购物中心闭店改造，爱琴海集团接管世界之花假日广场。

仓储物流市场

核心内容

2019年第二季度，北京仓储物流市场供应短缺，净吸纳量环比下降，但平均租金有所上涨。

主要观点

• 供应情况：无新增高标仓储项目，上半年新增供应14.9万平方米。
• 空置率：空置率环比微降至2.2%。
• 租户需求：第三方物流和医药医疗保持增长，专业细分领域如家装平台一智通、长租公寓平台自如等租赁需求活跃。
• 租金变化：平均租金报价环比上升1.0%，报每月每平方米47.6元。
• 政策影响：政府对仓储物流项目管控严格，部分项目延期交付或转变用途。

关键信息

• 未来供应：预计未来六个月新增供应约15万平方米，但受政策不确定性影响，仍可能有项目改变用途或推迟交付。
• 市场趋势：仓储物流市场租金上涨，但租户态度趋于保守，尤其是电商行业面临洗牌和融资压力。
• 行业动态：新租户进驻增强了业主提价信心，城市专业配送需求成为新兴增长点。

投资市场

核心内容

2019年上半年，北京投资市场活跃，大宗交易总额同比增长显著。

主要观点

• 交易数据：第二季度共录得6笔大宗交易，交易总额70.3亿元；上半年累计成交额达230.9亿元，同比增长30.1%。
• 买家类型：自用型买家主导市场，如中银投收购通州富力中心C01栋。
• 投资方向：写字楼仍是主要投资板块，但零售物业、酒店和数据中心也有成交。
• 境外投资：境外投资者未录得物业成交，但积极参与潜在交易洽谈，保持对市场的兴趣。

关键信息

• 投资趋势：丽泽商务区因新机场试运营及优质租户入驻，成为投资者关注热点。
• 市场环境：中美贸易谈判的不确定性拉长了交易谈判周期，但卖家开价趋于理性，有助于交易推进。
• 资金流向：中资基金如青杉资本、远洋资本与华联长山兴合资活跃，参与仓储、酒店等资产收购。