2019上半年北京房地产市场回顾_3页_2mb

北京房地产市场总结（2019年上半年）

优质写字楼市场

核心内容

2019年上半年，北京优质写字楼市场整体表现较为平稳，但存在一定的下行压力。市场无新增供应，仅两个项目入市，总供应量为8.3万平方米。租户决策谨慎，导致成交滞后，且小面积成交占比上升。科技企业大面积退租或削减面积，使得净吸纳量为负，空置率环比上升0.2个百分点至 8.4%。

主要观点

• 租户行为影响市场：租户决策趋于谨慎，导致成交放缓，退租面积增加。
• 行业驱动新租需求：金融、科技和专业服务仍是新租需求的主要来源，其中非银行金融（如基金、证券及保险）表现尤为突出。
• 租金承压：为吸引租户，部分业主主动下调租金，全市平均租金报价环比下降0.5%，报 425.2元/月/平方米。
• 市场调整策略：出租率稳定的楼宇业主通过调整租户行业维持稳定性，入驻率有压力的楼宇则通过降低租金和增加激励机制刺激需求。
• 未来展望：未来六个月将有超过77万平方米的新增供应入市，预计空置率将进一步上升，租金亦将承压。

关键信息

• 上半年新增供应：8.3万平方米
• 空置率：8.4%
• 平均租金：425.2元/月/平方米
• 净吸纳量：负值
• 新租需求来源：金融、科技、专业服务
• 重点区域：CBD、奥体区域

仓储物流市场

核心内容

2019年上半年，北京仓储物流市场新增供应量为14.9万平方米，空置率维持在 2.2%，净吸纳量为 11.1万平方米。平均租金报价为 47.6元/月/平方米，环比上升1.0%。

主要观点

• 政策影响明显：政府对仓储物流项目仍保持严格管控，部分项目延期交付或转变用途。
• 租户调整活跃：第三方物流、医药医疗行业租赁需求增长，同时城市专业配送需求上升，成为新兴力量。
• 租金上涨：新租户进驻增强了业主提高租金的信心。
• 未来供应不确定性：预计未来六个月将有约15万平方米新增供应，但受政策影响，部分项目可能继续延期或改变用途。

关键信息

• 上半年新增供应：14.9万平方米
• 空置率：2.2%
• 净吸纳量：11.1万平方米
• 平均租金：47.6元/月/平方米
• 主要租户：第三方物流、医药医疗、城市专业配送
• 重点区域：顺义空港、通州马驹桥、大兴京南、通州、顺义

投资市场

核心内容

2019年上半年，北京房地产投资市场共录得 6笔大宗交易，交易总额达 70.3亿元，上半年累计成交额为 230.9亿元，同比增长 30.1%。

主要观点

• 自用型买家主导：自用型买家仍为主要投资力量，其中中银投以 6亿元收购通州富力中心C01栋，为季度最大交易。
• 中资基金活跃：以改造为目的的中资基金较为活跃，如青杉资本以 7.3亿元购买东三环船舶重工酒店，远洋资本与华联长山兴合资 21亿元收购北三环安贞华联商厦。
• 其他资产类别受关注：除写字楼外，零售物业、酒店和数据中心也出现成交，显示投资者对多元化资产的关注。
• 境外投资者观望：境外投资者未录得物业成交，但仍在积极寻找投资机会。

关键信息

• 上半年大宗交易总额：230.9亿元
• 季度大宗交易总额：70.3亿元
• 主要成交类型：写字楼（占比最大）、零售物业、酒店、数据中心
• 投资趋势：投资者对写字楼仍具吸引力，但对其他资产类别亦表现出兴趣
• 市场环境：中美贸易谈判不确定性影响交易周期，但卖家开价更理性，有利于交易推进
• 新兴区域：丽泽作为新兴商务区，成为投资者关注的热点

总结

市场整体表现

• 优质写字楼市场：空置率上升，租金承压，新租需求以金融、科技为主。
• 仓储物流市场：供应受政策影响，租金上涨，城市专业配送需求增长。
• 投资市场：大宗交易活跃，自用型买家主导，其他资产类别逐步受到关注。

未来展望

• 写字楼市场将面临更大供应压力，空置率和租金可能继续下行。
• 仓储物流市场供应不确定性较高，需关注政策变化。
• 投资市场在不确定性中保持活跃，丽泽等新兴区域或成投资热点。