20220406-兴证国际证券-金科服务-09666.HK-调整业务线_提高经营独立性_4页_786kb

报告摘要

金科服务（09666.HK）总结

核心内容

金科服务（09666.HK）是一家港股通（深）上市的物业管理公司，2022年4月4日收盘价为31.10港元，总市值为203.08亿港元。公司于2021年进行业务线调整，以提高经营独立性，并展现出强劲的业绩增长和市场拓展能力。

主要财务指标（2018A-2021A）

项目	2018A	2019A	2020A	2021A
营业收入（百万元）	1524	2328	3372	5968
同比增长(%)	45.5	52.7	44.9	77.0
归母净利润（百万元）	162	366	617	1057
同比增长(%)	42.5	126.5	68.3	71.4
毛利率(%)	25.6	27.3	29.9	39.9
归母净利润率(%)	10.6	15.7	18.3	17.7
净资产收益率(%)	57.2	91.8	16.1	14.2
每股收益（分）	32	80	124	162
每股股息（分）	19.4	29.3	50.0	65.0

投资要点

业绩表现：公司2021年度业绩符合市场预期，营业收入达59.68亿元，同比增长77%；毛利18.46亿元，同比增长82.9%；综合毛利率为30.9%，同比提升1个百分点；核心归母净利润10.84亿元，同比增长76%；归母净利润10.57亿元，同比增长71.4%；每股派息0.65元，派息率为40%。
业务结构调整：公司调整业务线为四大板块：空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务，收入占比分别为65%、25%、8%和2%。其中，社区增值服务收入增长最为显著，达14.95亿元，同比增长566%，毛利占比33.7%，同比提升22.7个百分点，成为毛利率提升的主要驱动力。
市场拓展能力：截至2021年末，公司在管及合约面积分别为2.4亿平米和3.6亿平米，同比增长52.3%和29.8%。合约面积中来自第三方项目的占比达63%，较前一年提升7个百分点，显示公司业务独立性增强。新增合约面积中，来自市场拓展的项目占比为54%，表明公司持续提升市场拓展能力。
引入战投：2021年末，公司引入博裕投资作为战略投资者，持股22%，并派驻2名董事，进一步提升公司治理独立性。
投资观点：分析师看好公司未来的发展，认为其深耕西南及长江沿线核心城市，协同本地生活服务加大市场拓展力度，同时提升社区增值服务的产品力和渗透率，有望实现规模与利润的有质增长。

行业估值对比（截至2022.04.04）

代码	公司	股价（港元）	市值（亿港元）	EPS（2021A）	EPS（2022E）	EPS（2023E）	PE（2021A）	PE（2022E）	PE（2023E）	ex-cash PE（2021A）	ex-cash PE（2022E）	ex-cash PE（2023E）	ROE（2021A）
02869.HK	绿城服务	8.71	283	0.26	0.32	0.41	27.1	22.1	17.2	19.5	15.8	12.3	12.2
06098.HK	�碧桂园服务	38.45	1294	1.28	1.84	2.45	24.3	17.0	12.7	22.5	15.7	11.8	14.2
01995.HK	旭辉永升服务	11.88	208	0.37	0.49	0.67	26.1	19.6	14.5	21.0	14.9	11.1	16.8
03316.HK	滨江服务	23.70	66	1.17	1.77	2.52	16.5	10.9	7.6	12.0	8.0	5.6	36.1
09666.HK	金科服务	31.10	203	1.62	2.41	3.35	15.6	10.5	7.5	10.7	7.2	5.2	14.2
01755.HK	新城悦服务	11.04	96	0.62	0.90	1.28	14.5	9.9	7.0	9.1	6.1	4.3	29.5
03913.HK	合景悠活	3.59	72	0.34	0.42	0.52	8.6	6.9	5.6	6.8	5.4	4.4	17.4
06677.HK	远洋服务	4.15	49	0.37	0.51	0.69	9.1	6.7	4.9	3.3	2.5	1.8	19.8
00873.HK	世茂服务	5.10	126	0.47	0.73	1.03	8.8	5.7	4.0	3.2	2.1	1.5	15.1
06989.HK	卓越商企服务	4.62	56	0.42	0.58	0.77	9.0	6.5	4.9	2.7	1.9	1.5	15.4
01209.HK	华润万象	41.80	954	0.76	0.96	1.28	44.9	35.5	26.6	35.9	28.0	20.6	13.1
02669.HK	中海物业*	9.80	322	0.30	0.40	0.52	32.7	24.6	18.8	28.4	21.3	16.3	38.2
06049.HK	保利物业	57.50	318	1.53	1.94	2.41	30.6	24.1	19.4	21.5	17.5	14.0	13.1
06626.HK	越秀服务	4.16	63	0.27	0.41	0.64	15.4	10.1	6.5	3.6	2.1	1.3	20.3
06677.HK	越洋服务	4.15	49	0.37	0.51	0.69	9.1	6.7	4.9	3.3	2.5	1.8	19.8
00873.HK	世茂服务	5.10	126	0.47	0.73	1.03	8.8	5.7	4.0	3.2	2.1	1.5	15.1

*中海物业为港币报表，黑体为兴业证券预测

行业平均估值

整体平均PE（2021A）：17.9
整体平均PE（2022E）：13.3
整体平均PE（2023E）：10.0
整体平均ex-cash PE（2021A）：21.2

风险提示

业务扩张不及预期
物业管理满意度降低
物业管理费收缴率降低
物业管理费提价受阻

投资评级说明

股票评级：
- 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%
- 审慎增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%~15%之间
- 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%~5%之间
- 减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%
- 无评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级
行业评级：
- 推荐：相对表现优于同期相关证券市场代表性指数
- 中性：相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平
- 回避：相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数