金科服务（9666.HK）2022年中期报告分析总结
核心内容概述
金科服务（9666.HK）于2022年9月2日发布中期报告，整体呈现营收小幅下滑、净利润大幅下降的趋势，但公司通过主动收缩非业主增值服务及提升独立第三方业务占比，显示出业务结构调整的积极信号。分析师尹沿技对金科服务给予“增持”评级，认为其短期规模增长仍有保障，待度过调整期后有望迎来估值修复。
主要观点与关键信息
业务调整与风险趋避
- 独立第三方业务占比提升：合约管理面积中独立第三方占比达70.6%，在管面积中独立第三方占比达63.7%，较去年同期分别提升4.4pct和6.0pct。
- 西南核心区域优势凸显：西南核心区域在管面积占比49.7%，新增0.3亿方，区域密度优势进一步加强。
- 非住业态扩张：新增在管面积中48.4%为非住宅项目，非住物业收益占比由18.6%提升至20.1%。
- 收缩非业主增值服务：非业主增值服务收入同比减少40.8%，以趋避回款风险。
财务表现
- 营收与利润下滑：2022年中期实现营收25.7亿元（yoy-0.9%），归母净利润3.6亿元（yoy-31.9%），净利润率由18.04%降至13.77%。
- 毛利率波动较大：毛利率由32.5%降至26.5%，主要受防疫支出增加、非住宅项目占比提升、非业主增值服务毛利率下降影响，但社区增值服务毛利率大幅提升至68.8%。
投资建议
- 盈利预测：预计2022~2024年EPS分别为1.24、1.45、1.84元/股，对应PE分别为6.4、5.5、4.3倍。
- 估值修复预期：分析师认为公司业务调整后，估值有望修复，因此维持“增持”评级。
财务数据概览
营收与利润
| 项目 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| 营业收入（亿元） |
59.68 |
60.18 |
69.22 |
82.44 |
| 营业利润（亿元） |
12.93 |
10.02 |
11.61 |
14.79 |
| 归母净利润（亿元） |
10.57 |
8.12 |
9.45 |
12.01 |
毛利率与净利率
| 项目 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| 毛利率（%） |
30.94 |
26.65 |
25.78 |
26.14 |
| 净利率（%） |
18.04 |
13.77 |
13.94 |
14.87 |
资产负债表
| 项目 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| 流动资产（亿元） |
94.56 |
98.35 |
102.56 |
113.00 |
| 资产总计（亿元） |
104.39 |
111.35 |
119.22 |
133.57 |
| 负债合计（亿元） |
27.10 |
30.01 |
32.47 |
38.80 |
| 股东权益（亿元） |
76.57 |
80.44 |
85.65 |
93.42 |
现金流量表
| 项目 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| 经营活动现金流（亿元） |
4.45 |
0.30 |
9.95 |
8.06 |
| 投资活动现金流（亿元） |
-12.99 |
-3.04 |
-3.44 |
-3.72 |
| 筹资活动现金流（亿元） |
-9.90 |
-4.24 |
-4.24 |
-4.24 |
| 现金净增加额（亿元） |
-19.34 |
-6.98 |
2.27 |
1.00 |
关键财务比率
| 比率 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| P/E |
4.91 |
6.40 |
5.50 |
4.32 |
| P/B |
0.67 |
0.64 |
0.60 |
0.55 |
| EV/EBITDA |
0.21 |
0.97 |
1.25 |
0.98 |
风险提示
- 房地产竣工不及预期
- 外拓进展不及预期
- 增值服务增长不及预期
- 本地生活服务扩张不及预期
投资评级说明
- 增持：未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上
- 中性：未来6个月投资收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间
- 减持：未来6个月投资收益率落后市场基准指数5%以上
- 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上
- 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件
总结
金科服务通过收缩非业主增值服务，强化独立第三方业务及西南核心区域布局，实现业务结构优化。尽管中期业绩承压，但公司短期规模增长仍有保障，未来有望通过本地生活服务扩张及社区增值服务提升实现业绩增长。分析师认为，公司估值有望在调整期后修复，维持“增持”评级。
