20220831-国金证券-金科服务-09666.HK-管理规模稳健增长_账面现金充裕_4页_1mb

金科服务(09666.HK) 买入 (维持评级) 总结

核心内容

金科服务（09666.HK）作为一家物业管理公司，其财务表现和业务发展受到地产行业下行和疫情等因素影响。尽管上半年业绩低于预期，但公司依然保持了管理规模的稳健增长和账面现金的充裕。分析师杜昊旻对金科服务的未来持“买入”评级，认为其估值修复具有潜力。

主要观点

业绩表现

• 2022年上半年：公司实现收入25.65亿元，同比下滑0.89%；归母净利润3.57亿元，同比下滑31.9%。
• 业绩低于预期：主要由于地产行业持续下行，公司收缩与开发商相关的业务规模，导致非业主增值服务收入同比下滑40.7%；同时，受疫情影响，旅游等业务不顺，社区增值服务收入同比下滑56.1%。
• 毛利率变化：基础物管毛利率同比下降6.3pct至22.1%，非业主增值服务毛利率下降23.8pct至19.5%，但社区增值服务毛利率大幅提升33.1pct至68.8%，主要得益于业务模式转变和高毛利业务的增加。
• 现金流情况：公司账面现金及等价物达39亿元，依然充裕；2022年每股经营性现金流净额为0.56元。

管理规模

• 合约管理面积：截至2022年6月，合约管理面积达3.74亿方，第三方占比71%。
• 在管面积：在管面积为2.51亿方，第三方占比64%。
• 合约/在管比：合约/在管比为1.5倍，显示公司短期在管规模增长仍有保障。

投资建议

• 盈利预测：分析师下调了公司2022-2024年的归母净利润预测，分别为8.2亿元、9.9亿元和12.1亿元，同比增速分别为-23%、+21%和+21%。
• 估值：当前股价对应2022-2024年的PE分别为7.2x、5.9x和4.9x，显示公司估值已显著下降，具备估值修复空间。

关键信息

财务指标

财务状况

• 货币资金：截至2022年6月，公司账面现金及等价物达39亿元。
• 资产负债率：2022年为23.2%，较2021年有所下降。
• 净负债/股东权益：2022年为-54.6%，显示公司负债水平较低。

风险提示

• 销售下滑超预期：金科股份销售下滑幅度可能超出预期。
• 外拓规模不及预期：公司外拓业务可能未能达到预期目标。
• 应收账款大幅减值：公司应收账款可能面临较大减值风险。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

结论

金科服务在2022年上半年面临业绩下滑的压力，主要由于地产行业下行和疫情对业务的影响。然而，公司管理规模持续增长，账面现金充裕，社区增值服务毛利率显著提升，显示公司具备较强的业务调整能力和盈利能力。分析师维持“买入”评级，认为公司估值修复具有潜力。