20160424-东北证券-江苏省房地产调研纪要及点评_房地产销售回落_房地产投资可能继续上行_12页_678kb

证券研究报告总结：房地产销售回落，房地产投资可能继续上行

核心内容

本报告基于2016年4月对江苏省苏州、南京、无锡、镇江、扬州、淮安等地的房地产市场调研，分析了当前房地产销售与投资的趋势，以及上市公司的经营状况和战略转型方向。

主要观点

1. 房地产销售情况

• 销售回落：苏州和南京房地产市场销量出现明显回落，尤其苏州回落更显著。
• 成交量与价格变化：30大中城市4月日均销售面积同比增速为42.64%，较3月的85.23%大幅下降。
• 结构性复苏：三线城市如镇江、扬州、淮安房地产市场复苏缓慢，主要受库存高、投资性需求低等因素影响。
• 市场过热：部分城市如苏州市场过热，客户普遍表示价格过高难以承受。

2. 房地产投资趋势

• 投资可能继续上行：房地产投资增速连续两个月上行，主要得益于新开工增速的稳健提升。
• 历史对比：在2012年下半年至2013年初的房地产小周期中，销售回暖后投资增速才开始上升，投资滞后于销售。
• 预期：4月房地产销售增速可能维持在高位，因此房地产投资增速仍有望继续上行。

3. 土地市场分化

• 一线与热点二线城市：土地市场热度较高，但地价上涨明显，开发商拿地意愿谨慎。
• 三线城市：土地市场冷清，开发商拿地兴趣不足，部分公司甚至有意转让三线城市项目以实现“调结构”。

4. 上市公司经营状况与转型方向

• 栖霞建设：

  • 业务集中在南京、苏州、无锡，南京利润率较高。
  • 拿地谨慎，关注轻资产业务、产业链股权投资及社区服务。
  • 物业管理净利润达5%，收缴率95%。
  • 对房地产市场持谨慎乐观态度，认为未来可能进入调整期。

• 苏州高新：

  • 以地产为主，但积极布局金融创投业务。
  • 重点开发苏州高新区、吴江天城、徐州万悦城等项目。
  • 苏州房地产市场火爆，但存在价格过高、客户观望等问题。
  • 预计未来可能出台调控政策。

• 中南建设：

  • 土地储备集中在江苏和山东，三线城市占比较大。
  • 2016年销售重点在苏州和南京，目标250亿元，其中150亿元来自这两地。
  • 转型方向为大数据和智能制造，但房地产仍是主要业务。
  • 镇江、淮安等地房地产市场表现各异，部分区域价格稳步上涨。

关键信息

地区市场表现

房地产销售与投资关系

• 销售与投资存在滞后性，销售见顶后，投资仍可能继续上行。
• 2016年一季度房地产销售表现强劲，但4月回落明显。
• 新开工对房地产投资的拉动作用显著，特别是与去年相比更稳健。

转型与战略方向

• 栖霞建设：注重轻资产、产业链和社区服务，未进行彻底转型。
• 苏州高新：推动旅游与地产结合，拓展金融创投业务。
• 中南建设：在三线城市有较多项目，但拿地意愿较低；积极布局智能制造与大数据。

数据与图表说明

• 图1：30大中城市销售高频数据回落。
• 图2：二线城市在30大中城市销售占比高。
• 图3：新开工对房地产投资的拉动作用。
• 图4：地产销售对投资的拉动作用增强。

分析师信息

• 陈殷：首席策略分析师，北京大学硕士，10年宏观策略研究经验。
• 陈亚龙：助理策略分析师，复旦大学世界经济硕士。
• 杨雨蕾：美国伊利诺伊大学香槟分校金融硕士，有美国工作经历。

重要声明

• 本报告仅供本公司客户使用，不构成任何投资建议。
• 报告内容基于公开资料，不保证其准确性与完整性。
• 报告结论反映发布当日判断，可能发生变化。
• 本公司及关联机构可能持有报告中提及公司股票或提供相关服务。

结论

总体来看，江苏省房地产市场呈现区域分化特征，苏州、南京等二线城市销售回落明显，而三线城市复苏缓慢。房地产投资增速可能继续上行，但需关注政策调控风险。上市公司普遍采取谨慎拿地策略，部分公司已开始向金融、旅游、智能制造等方向转型。