房地产行业专题研究_土管法修正案（草案）进征求意见阶段_集体用地入市仅限工_商业_23页_1mb

房地产行业总结

核心内容

• 集体土地流转范围：仅限于工、商业用途的集体经营性建设用地，住宅入市仍受限。
• 试点进展：截至2018年底，33个试点县（市、区）已入市集体经营性建设用地约9万余亩（约6000万方），总价款约257亿元。
• 土地确权与收益分配：土地确权难度大，收益分配存在利益冲突；增值收益的20%-50%上缴县级政府，其余由集体公平分配。
• 政策背景：2019年1月4日，全国人大公布《土地管理法》、《城市房地产管理法》修正案（草案），删除必须征为国有土地后才能入市的规定，为集体经营性建设用地入市扫清法律障碍。

主要观点

• 法律修订意义：修正案草案的出台标志着集体经营性建设用地入市从“试点改革”进入“立法改革”，在法律层面为集体土地入市提供了支持。
• 试点区域与类型：试点区域集中在沿海发达地区及重点城市郊区，入市类型主要为工、商业用地，住宅用地仍受限。
• 试点案例：北京大兴区绿隔产业用地是全国首个采用集体用地建设共有产权房的案例，且入市地块需符合“33城试点”要求。
• 入市流程：入市需经历整理开发与交易阶段，流程复杂且周期长，涉及多部门审批及确权登记。

关键信息

土地规模与结构

• 截至2013年底，全国农村集体建设用地面积为3.1亿亩，其中经营性建设用地为4200万亩，占集体建设用地总量的13.5%。
• 城市建设用地面积在2013年为7066万亩，集体经营性建设用地面积约为城市建设用地面积的59.4%。

政策演变

• 1986年《土地管理法》颁布，禁止集体土地非法转让。
• 1994年《房地产管理法》实施，强调集体土地需征为国有后方可入市。
• 2013年三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，允许集体经营性建设用地入市。
• 2015年33个试点县（市、区）启动入市试点，2018年修法草案征求意见，推动入市立法。

收益分配机制

• 增值收益的20%-50%上缴县级政府，成交价款的3%-5%缴纳地方财政。
• 剩余收益由集体和农民按比例分配，集体留成后在成员间公平分配。
• 湖南大瑶镇项目为例，单位面积收益为207.45元/平方米。

宅基地制度改革

• 宅基地内部流转仅限于本集体内部，下放审批权，但新增建设用地审批尚未下放。
• 重庆“地票”、浙江义乌“集地券”等为宅基地“有偿退出”提供渠道，但非直接入市。

北京大兴区绿隔产业用地

• 作为北京市特有的集体经营性建设用地类型，用于建设商业、物流仓储、租赁住房及共有产权房。
• 截至2018年12月，大兴区推出3个共有产权房项目地块，建面约35.8万方，售价约为周边的1/2。
• 入市地块需经过民主表决、政府审查、确权登记等程序，周期较长。

入市流程与时间

• 入市分为整理开发和交易阶段，涉及多个步骤，如确权登记、规划审查、资金筹措等。
• 大兴区黄村镇狼堡地区绿隔产业用地入市时间为2.3年，显示流程复杂。

风险提示

• 土地确权难度大：确权宗地比例低，影响入市进展。
• 收益分配复杂：存在非标准化问题，可能引发利益冲突。
• 试点推广受限：仅限于试点区域，未来难以全面推广。
• 投资回报周期长：集体用地用于租赁住房，回收周期较长，资金压力较大。

重要声明与权益披露

• 本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告所涉分析师未在港澳台地区从事受监管活动。
• 广发证券可能与报告中提及的公司存在业务关系，可能影响独立性。

联系方式

• 报告联系人：黄晓曦，电话：021-60750620，邮箱：huangxww@baogaaoba.xyz
• 分析师团队：
  • 乐加栋：首席分析师，SAC执证号：S0260513090001
  • 郭镇：联席首席分析师，SFC CE.no: BNN906
  • 李飞：资深分析师，SAC执证号：S0260517080010

附：图表索引

• 图1：我国土地按所有权、用途分类
• 图2：1986-2018年集体土地流转要求
• 图3：集体经营性建设用地入市33个试点县（市、区）名单
• 图4：农村集体经营性建设用地土地增值收益分配
• 图5：1986-2012年宅基地制度侧重点
• 图6：2013-2018年宅基地制度侧重点
• 图7：重庆地票：用地指标置换
• 图8：集体经营性建设用地入市规模
• 图9：北京市市域绿色空间结构规划图
• 图10：绿化隔离地区各类建设类型
• 图11：大兴区集体经营性建设用地用途延伸至租赁住房、共有产权住房
• 图12：大兴区集体用地上推出的共有产权房售价约为周边1/2
• 图13：大兴区黄村镇狼堡地区绿隔产业用地入市程序时间节点