房地产行业专题研究：土管法修正案（草案）进征求意见阶段，集体用地入市仅限工、商业-20190122-广发证券-23页_1mb

房地产行业：集体土地入市与政策分析

核心内容概览

• 集体土地入市背景：2019年1月，土地管理法修正案（草案）进入征求意见阶段，首次明确集体经营性建设用地入市的法律依据，但未突破试点范围，仅限于工业、商业用途。
• 试点情况：截至2018年底，全国33个试点县（市、区）入市地块共1万余宗，总面积约9万余亩（6000万方），总价款约257亿元，收取调节金约28.6亿元。
• 入市机制：入市土地需符合“两规”（土地利用总体规划和城乡规划），并完成确权登记，方可进入市场，与国有土地同权同价，但住宅用地入市仍受限。
• 收益分配：增值收益的20%-50%上缴县级政府，其余部分由集体组织公平分配，试点地区如湖南大瑶镇案例中，农民收益占比为10%。
• 宅基地制度改革：试点地区允许宅基地在本集体内部自愿有偿退出或转让，但审批权下放、确权难度大仍是主要障碍。
• 北京绿隔产业用地：作为北京特有的集体经营性建设用地类型，绿隔产业用地首次用于建设共有产权房，具有政策创新意义。

主要观点

• 入市范围有限：集体经营性建设用地入市仅限于工业、商业用途，住宅用地入市仍受严格限制。
• 试点先行，立法跟进：入市政策由试点逐步向立法过渡，旨在扫清法律障碍，推动城乡统一建设用地市场建设。
• 收益分配机制复杂：涉及中央与地方、集体与农民之间的多重分配，需平衡各方利益。
• 确权是入市关键：土地确权难度大，影响入市进程，需完善确权登记制度。
• 北京绿隔产业用地创新：首次尝试用集体土地建设共有产权房，具有示范作用，但仅限试点区域。

关键信息总结

1. 集体经营性建设用地体量

• 截至2013年底，全国农村集体建设用地面积为3.1亿亩，其中经营性建设用地为4200万亩，占农村集体建设用地总量的13.5%。
• 城市建设用地面积为7066万亩，集体经营性建设用地面积约为城市建设用地的59.4%。

2. 入市流程与试点情况

• 入市需符合“两规”和依法登记，删除“征为国有”前置程序，实现与国有土地同等入市。
• 33个试点县（市、区）中，集体经营性建设用地入市面积达9万余亩（约6000万方），总价款约257亿元。
• 北京大兴区绿隔产业用地为首个试点集体用地建设共有产权房的项目，入市面积35.8万方。

3. 收益分配机制

• 增值收益的20%-50%上缴县级政府，3%-5%作为契税缴纳地方财政。
• 剩余收益由集体组织在成员间公平分配，如湖南大瑶镇项目中，农民获得单位面积收益约41.49元/平方米。
• 试点地区如辽宁海城，通过入市方式，集体收益比征为国有方式提高约60.7万元。

4. 宅基地内部流转

• 试点地区允许宅基地在本集体经济组织内部有偿退出或转让，但尚未实现新增建设用地的下放审批。
• 重庆地票、浙江义乌集地券等为宅基地“有偿退出”提供渠道，但并非真正意义上的入市。

5. 北京绿隔产业用地

• 绿隔产业用地为北京市绿化隔离区建设所产生，属于集体经营性建设用地，可用于建设租赁住房、共有产权房等。
• 与国有土地建设的共有产权房权益一致，出让年限为70年，与工商业用地的40年形成对比。
• 仅限于试点区域，如大兴区黄村镇绿隔产业用地入市耗时2.3年。

风险提示

• 土地确权难度大：确权宗地比例低，影响入市进展。
• 增值收益分配非标准化：不同地区、不同项目收益分配机制存在差异，易引发利益冲突。
• 试点经验难以推广：部分试点地区经验无法在全国范围内复制，需进一步完善政策。
• 投资回报周期长：集体用地用于租赁住房，回收周期较长，配套资金压力较大。

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图表索引

• 图1：我国土地按所有权、用途分类
• 图2：1986-2018年集体土地流转要求
• 图3：集体经营性建设用地入市33个试点县（市、区）名单
• 图4：农村集体经营性建设用地土地增值收益分配
• 图5：1986-2012年宅基地制度侧重点
• 图6：2013-2018年宅基地制度侧重点
• 图7：重庆地票：用地指标置换
• 图8：集体经营性建设用地入市规模
• 图9：北京市市域绿色空间结构规划图
• 图10：绿化隔离地区各类建设类型
• 图11：大兴区集体经营性建设用地用途延伸至租赁住房、共有产权住房
• 图12：北京大兴区集体用地上推出的共有产权房售价约为周边1/2
• 图13：北京市大兴区黄村镇绿隔产业用地入市程序时间节点

表格索引

• 表1：湖南首宗入市集体经营性建设用地收益分配
• 表2：宅基地“有偿退出”案例
• 表3：绿隔政策区产生经营用地用途分类
• 表4：北京大兴区集体经营性建设用地入市情况
• 表5：北京大兴区集体经营性建设用地入市情况