房地产行业专题研究_土管法修正案草案进征求意见阶段_集体用地入市仅限工_商业_23页_1mb

房地产行业：集体经营性建设用地入市政策分析总结

核心内容

• 集体经营性建设用地入市政策正逐步推进，但仍受严格限制。
• 入市范围仅限于工业、商业等经营性用途，住宅用地入市尚未放开。
• 试点区域为全国33个试点县（市、区），其中北京大兴区作为试点之一，已尝试利用集体用地建设共有产权房。
• 流转体量截止2018年底，入市面积约为9万亩（约6000万方），成交总价款约257亿元。
• 收益分配中，增值收益的20%-50%上缴县级政府，其余由集体成员公平分配。

主要观点

1. 政策背景与演变

• 自1986年《土地管理法》实施以来，集体土地流转政策经历了从严格限制到逐步放开的演变。
• 2004年国家政策开始松动，允许符合条件的农村集体经营性建设用地依法流转。
• 2013年，中共中央提出建立城乡统一的建设用地市场，允许集体经营性建设用地与国有土地享有同等入市、同权同价的权利。
• 2015年，全国33个试点县（市、区）启动集体经营性建设用地入市试点，其中大兴区为北京试点区域。

2. 入市条件与限制

• 入市土地需符合土地利用总体规划和城乡规划，且为存量用地。
• 土地使用权需依法登记，且仅限于工业、商业等经营性用途。
• 入市土地不包括住宅用地，集体用地用于租赁住房或共有产权房仍处于探索阶段。

3. 入市流程与收益机制

• 入市流程包括整理开发和入市交易两个阶段，涉及确权登记、规划审批、资金筹措等环节。
• 增值收益调节金为成交价款的20%-50%上缴县级政府，其余由集体成员公平分配。
• 案例显示，集体成员可获得每平米约165.96元的收益。

4. 试点进展与案例

• 截至2018年底，33个试点县入市地块约1万宗，面积9万余亩，总价款约257亿元。
• 北京大兴区绿隔产业用地入市项目包括共有产权房和集体租赁住房，其中共有产权房为全国首次。
• 大兴区黄村镇狼堡地区绿隔产业用地入市时间长达2.3年，涉及土地整理、确权、审批等多环节。

5. 入市困难与风险提示

• 土地确权难度大，确权宗地比例低，影响入市进展。
• 收益分配主体多，存在利益冲突，需进一步明确分配机制。
• 试点经验难以推广，部分地区缺乏成熟经验。
• 投资回报周期长，特别是用于租赁住房的集体用地，资金回收压力大。

关键信息

• 集体经营性建设用地面积约为4200万亩，占农村集体建设用地的13.5%，约为城市建设用地的59.4%。
• 试点区域覆盖全国33个县（市、区），包括环渤海、长三角、珠三角、中部及西部地区。
• 收益分配机制：国家、集体、农民之间按比例分配，具体比例由地方决定。
• 北京大兴区作为试点，已推出共有产权房项目，土地出让年限为70年，与国有土地一致。
• 入市程序复杂，需通过民主表决、政府审批、确权登记等多步骤。

未来展望

• 政策方向：入市政策将逐步从试点向立法改革过渡，但目前仍以试点形式推进。
• 区域影响：主要影响沿海发达地区及重点城市郊区，集体经营性建设用地较多的区域。
• 类型限制：仅限于工商业用途，住宅用地入市仍受限。
• 推广难度：试点经验难以在全国范围内推广，需进一步探索与完善。

附录：试点地区分布

重要说明

• 风险提示：土地确权难度大、收益分配不明确、试点经验有限、投资回报周期长。
• 法律声明：本报告由广发证券及其关联机构发布，内容仅供参考，不构成投资建议。
• 联系信息：可通过电话及邮件联系广发证券研究团队，获取更多研究报告。