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绿城管理控股（09979.HK）研究报告总结

核心内容

本报告分析了绿城管理控股（09979.HK）的财务表现、业务发展及投资价值，重点围绕其代建业务、项目拓展能力、盈利能力及估值水平等方面展开。

主要财务指标（2020年）

主要观点

1. 业绩表现超预期

• 2020年公司核心净利润同比增长39.4%，尽管营业收入同比下降9.1%，但利润增长显著。
• 核心净利率提升9个百分点至25.9%，盈利能力增强。
• 派息率为65%，每股派息0.17元，显示公司对股东回报的重视。

2. 利润率改善原因

• 商业代建业务占比达72.4%，贡献毛利润的66.8%，是利润增长的主要驱动力。
• 政府代建业务因规模效应增强，毛利润占比提升至16.2%。
• 其他服务业务毛利润占比为16.9%，整体毛利率提升3.6个百分点，主要得益于收入确认方式的调整。

3. 合约销售额稳健增长

• 2020年代建项目合约销售金额达745亿元，同比增长12.2%。
• 2021年代建项目可售货值为1091亿元，按70%去化率计算，可实现约764亿元销售额，显示未来销售增长潜力。

4. 项目拓展能力强

• 2020年新拓代建项目合约面积达1870万平米，同比增长16.8%。
• 对应代建费58.1亿元，同比增长22.3%。
• 截至2020年末，公司当期在建面积为4050万平米，合约面积为7610万平米，合约在建比为1.88倍，项目储备充足，业绩增长有保障。

5. 投资建议

• 公司当前股价对应2020年13倍PE，估值较低。
• 现金流充裕，具备收购产业链上下游公司的能力。
• 未来有望孵化多元高价值业务，提升盈利能力。
• 综合来看，公司业绩增长确定性高，建议投资者关注。

关键信息

• 业务结构：商业代建、政府代建及其他业务分别占比72.4%、17.1%和10.5%。
• 财务健康：公司净资产为30.75亿元，总资产为47.48亿元，财务状况稳健。
• 市场表现：公司股价为3.60港元，总股本为19.58亿股，总市值为70.49亿港元。
• 风险提示：
  • 宏观经济增长放缓；
  • 房地产行业调控政策加严；
  • 流动性收紧；
  • 商品房销售不及预期；
  • 公司项目拓展不及预期。

分析师声明

分析师宋健具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具本报告，不因报告内容而获得任何形式的补偿。

投资评级说明

• 股票评级：买入（相对指数涨幅>15%）、审慎增持（5%～15%）、中性（-5%～5%）、减持（<-5%）、无评级（无法获取必要资料）。
• 行业评级：推荐、中性、回避。

风险提示与法律声明

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