论征收房地产税对我国房价的影响：鹤立鸡群的中国房价真的登峰造极了吗？-20171225-财富证券-22页-1mb

宏观深度总结：房地产税对我国房价的影响

核心内容概述

本报告分析了房地产税对我国房价的潜在影响，结合了国内外房地产税的实践经验和政策背景，探讨了房地产税在调控房价、调节财富分配、保障地方财政收入等方面的重要意义。通过情景分析，重点研究了北京市房地产税开征后可能带来的房价变化，并结合图表数据进行论证。

主要观点

1. 房地产税的背景与目的

   • 房地产税的开征是为应对房价上涨、建立长效机制，同时是为了调节财富分配、完善税制改革和保障地方财政收入。
   • 房地产税并非直接抑制房价的手段，而是通过改变市场供需关系和影响市场预期，间接对房价产生调控作用。

2. 房地产税的国际经验

   • 房地产税在发达国家和高收入国家的财政收入中占比更高，且普遍采用“宽税基、低税率”原则。
   • 多数国家将土地和建筑物合并为统一的不动产征税，以提高税收公平性。
   • 房地产税对房价的直接影响较小，但对市场供需关系和投资行为有显著影响。

3. 房地产税对房价的影响机制

   • 在供大于需的城市，房地产税可能促使投资者抛售房产，从而推动房价下跌。
   • 在供小于需的城市，房地产税可能被转嫁给需求方，导致房价上涨。
   • 房地产税对租金的影响也会出现分化，人口聚集型城市租金上涨，人口外流型城市租金变化不大。

4. 北京为例的情景分析

   • 在不同人均免征面积（40、45、50平米）和不同征税反应系数（25%、50%、75%）下，北京房价的变动范围分别为下降11-38%、10-25%、5-12%。
   • 房地产税的开征将增加房产供给，但对房价的抑制效果取决于供需关系和市场预期。

关键信息

1. 房地产税对房价的影响因素

• 需求端：

  • 城镇化进程仍在继续，未来仍有大量人口流入城市，对房价形成支撑。
  • 大都市圈化趋势明显，城市人口密度仍有较大提升空间。
  • 家庭规模缩小和微型家庭增多，进一步增加住房需求。

• 供给端：

  • 房地产税的开征将促使部分家庭出售房产，增加市场供给。
  • 北京未来五年新增住房面积预计为11025万平方米，加上房地产税带来的存量房抛售，可显著影响供需平衡。

2. 房地产税对租金的影响

• 对于人口聚集型城市，租金可能因需求增加而上涨。
• 对于人口外流型城市，租金可能不会受到明显影响，甚至可能因空置率上升而下降。

3. 房地产税对地方财政的影响

• 地方财政收入对土地出让金依赖度较高，房地产税可作为替代性收入来源。
• 房地产税有助于缓解地方财政支出缺口，促进财政可持续性。

4. 房地产税的国际经验

• 发达国家更倾向于对建筑物征税，而发展中国家以土地为主。
• 房地产税在财政收入中的比重与经济发展水平正相关。
• 房地产税对房价的直接影响较小，但对市场供需关系有显著影响。

5. 北京房价情景分析结果

图表与数据支持

• 图1、图2：上海房地产税试点前后房价与成交面积的变化。
• 图3、图4：分税制改革后中央与地方财政收入变化。
• 图5、图6：土地出让金与土地出让面积增速变化。
• 图7、图8：各国房地产税占地方政府收入的比重。
• 图9-14：各国房价变动情况与房地产税关系。
• 图15-20：我国城镇化率、家庭规模变化趋势与房地产税对供需的影响。
• 图21、图22：北京市户籍人口、移民人口与房价关系。

风险提示

• 宏观经济下行风险：若经济出现下滑，房地产税可能加剧市场负担。
• 政策变动风险：房地产税的征收政策可能因市场变化而调整，影响其对房价的实际作用。

投资建议

• 房地产税对房价的间接影响：在短期内可能对市场供需关系产生影响，但长期效果取决于市场预期和政策执行力度。
• 投资评级：报告未直接给出投资评级，但强调需结合市场变化与政策环境进行综合判断。

附录要点

• 房地产税定义：以房地产的产权所有人或经营人为征收对象，计税依据为房地产市场价值或租金收入。
• 营业税：已退出历史舞台，由增值税替代。
• 城镇土地使用税：以实际占用土地面积为计税标准，适用地区差别定额税率。
• 契税：对不动产所有权转移征税，如房屋买卖、赠与等。
• DID模型：用于评估房地产税政策效果，通过对比处理组与对照组的差异，分离政策真实影响。

总结

房地产税的开征是我国房地产市场调控的重要手段，其对房价的影响取决于供需关系的变化和市场预期。尽管房地产税在国际上对房价的直接影响较小，但在我国，其可能通过改变市场行为和财政结构，对房价产生一定的抑制作用。情景分析表明，北京房价在不同免征面积设定下，可能下降5.5%-37.8%。房地产税的实施对地方财政收入具有重要意义，但需结合城镇化、家庭结构变化和政策执行情况综合考量。