地产需求框架革新及展望专题：片面看空地产需求的五个“误区”-20231012-申万宏源-21页_903kb

房地产需求分析与展望：五误区与未来趋势

核心内容

本报告由申万宏源证券研究所有限公司发布，分析了当前房地产市场存在的五个误区，并对未来房地产需求及价格走势进行了展望。核心观点包括：地产需求并非完全由人口增长驱动，而是由人口结构变化、城镇化进程、改善性需求及政策导向共同决定；房价由供需共同决定，而非单纯由需求影响；短期销售弱主要由购房比例下降引起，而非长期趋势；房地产政策仍有优化空间；未来十年房地产需求将呈现温和下降趋势，但仍有改善空间。

主要观点

误区一：人口拐点=地产拐点

• 美国案例：1990年后美国人口增速触顶，但新屋销售仍经历两轮强劲周期，说明人口拐点不必然等于地产拐点。
• 中国情况：中国居民购房主要由30-55岁人口驱动，购房适龄人口增速与总人口增速背离，城镇化和人均居住面积提升才是地产需求的主要来源。
• 结论：人口流动和改善性需求对地产影响远大于人口增长。

误区二：“城改”等置换改善类规模有限

• 存量与供给：我国城镇住宅存量约425亿平方米，但有效供给仅为380亿平方米，存在“烂尾楼”等无效供给。
• 城改定义：广义“城改”包括老住宅和城中村改造，未来存在较大改善空间。
• 中等收入群体：中等收入群体仍有近4亿人增长空间，农民工是主要来源，未来将释放置换需求。

误区三：人口流动见顶、只会单向流向一线

• 城镇化空间：我国城镇化率仍有近10个百分点提升空间，户籍人口城镇化率更是低于常住人口近20个百分点。
• 人口流动趋势：过去十年人口单向流向一线是“虹吸效应”的错觉，实际上2010年前人口流动更平衡。
• 产业政策影响：发展服务业加剧人地矛盾，而发展制造业有助于更平衡的城镇化。

误区四：弱需求=房价继续下行

• 供需决定房价：房价由供需共同决定，2018年和2022年均出现需求下行但房价上涨的情况。
• 供给出清：未来新房供给深度出清可能支撑房价上行，类似18年和22年下半年情形。
• 二手房潜力：二手房潜在供给巨大，但价格弹性低于新房，未来二手房成交占比有望提升。

误区五：短期销售弱完全源于长期因素映射

• 购房比例下降：短期销售弱主要由适龄人口购房比例连续两年下降，而非长期趋势。
• 预期影响：房价持续下行导致居民购房预期磨底，购房需求递延，形成超额储蓄。
• 储蓄释放：超额储蓄在房价上行期释放，助推地产销售回暖，类似20H2-21H1情况。

关键信息

房地产需求结构

• 人口增长类刚需：未来十年购房适龄人口增速平均为-1%左右，面临拐点。
• 人口流动类刚需：城镇化率提升可推动需求，预计未来十年常住人口城镇化率将从65.2%提升至70.2%，户籍人口城镇化率将从47.2%提升至55.0%。
• 置换改善类需求：人均居住面积仍有10平方米提升空间，广义“城改”包括老住宅和城中村改造，释放空间巨大。

房地产销售与价格预测

• 短期预测：预计2023年底地产销售同比增速回升至0%附近，2024年维持0.5%正增长。
• 中期预测：未来十年住宅销售面积年化增速为-1.5%（常住人口情形）和-0.7%（户籍人口情形），整体需求中枢为11.3亿平方米。
• 房价走势：房价由供需决定，未来若供给出清，可能推动价格上行，改善居民预期。

政策展望

• 短期政策：地产政策有望持续放松至2024年上半年，聚焦改善性需求，稳定市场预期。
• 中期政策：转向制造业升级，推动更平衡的城镇化和人口流动，释放地产购买力。

风险提示

• 房地产市场调整可能影响政策效果。
• 需关注市场供需变化及政策执行力度。

图表目录

• 图1：美国人口增速触顶后，新屋销售仍经历两轮强劲周期
• 图2：中国居民购房的五个年龄段
• 图3：中国人口增速1990年以来持续下滑，但同期地产销售持续走强
• 图4：城镇化进程直接驱动城镇内部购房适龄人口变化
• 图5：中期来看，城镇化速度与地产销售增速基本匹配
• 图6：测算目前我国已售商品期房中尚未竣工的规模为21亿平方米
• 图7：我国人口密度更低，但人均居住面积却更低
• 图8：城镇人均居住面积的提升也取决于“新房子”的修建进程
• 图9：农民工人均居住面积明显低于农村与城镇平均
• 图10：与主要经济体相比，在相同发展阶段我国城镇化率偏低，尤其是户籍人口城镇化率
• 图11：城镇化率一阶差分：12年开始东部增速趋于上升，其他地区回落
• 图12：发展制造业利于城镇化“更平衡+提速”，服务业导致城镇化“不平衡+降速”
• 图13：江浙沪经验证明，发展工业利于缓和人地矛盾，发展服务业加剧人地矛盾
• 图14：供需匹配对房价的解释力度明显强于单纯需求拉动
• 图15：地产领先指标：地产投资仍可改善一年，但24H2开始或面临更大的内生性下行压力
• 图16：二手房逐年增加但挂牌量逐年下滑，潜在供给巨大
• 图17：样本城市商品房成交中25%为二手房
• 图18：一线城市挂牌量增加的情况明显强于其他城市
• 图19：08年政策出台后适龄人口购房比例上升，但本轮连续两年下降
• 图20：本轮房价同比低基数下企稳回升，但仍明显弱于08年政策宽松期
• 图21：剔除理财回表等影响后居民超额储蓄仍然存在，历次释放均是房价上涨时期购房，而非消费
• 图22：未来地产需求增速预测
• 图23：购房适龄人口增速预测（%）
• 图24：未来十年住宅销售面积中枢预测（亿平方米）

总结

本报告指出，当前房地产市场存在五个误区，强调地产需求由人口结构、城镇化进程、改善性需求及政策导向共同决定。未来十年地产需求将温和下降，但仍有改善空间，尤其是中等收入群体和城镇化进程带来的购房需求。短期地产销售有望温和恢复，中期需求回落具有韧性，政策优化和供需关系改善将对市场起到支撑作用。