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南华期货宏观周报总结：调降LPR能否逆转房地产悲观预期？

核心内容

本次周报围绕2022年1月LPR调降对房地产市场的影响展开分析，重点探讨了政策效果与市场预期之间的关系。尽管近期央行通过MLF和逆回购操作降息，并在政策层面释放宽松信号，但房地产市场的悲观预期仍未明显改善。

主要观点

1. 房地产投资持续下滑

   • 2021年四季度房地产投资累计同比从前值的6.4%回落至5.7%，当月同比由正转负，从3.0%降至-3.0%。
   • 各分项指标（拿地、销售、施工、竣工等）均呈现下行趋势，仅竣工面积当月同比增速维持正值，但跌幅显著。

2. LPR调降对房地产的影响有限

   • 本次LPR调降主要影响市场预期和销售，但其对销售的提振作用仍需观察。
   • 房地产销售未见明显改善，销售回款困难，房企资金链紧张，LPR调降难以从根本上缓解房企现金流压力。

3. 政策效果未达预期

   • 央行虽释放宽松信号，但房地产政策边际纠偏仍显克制，房地产“房住不炒”的定位短期内不会改变。
   • 多地出台的政策虽有放松迹象，但整体效果尚不明显，市场对房地产的悲观情绪依然存在。

4. 宽信用政策尚未落地

   • 虽然LPR下调是宽信用的重要手段，但实体经济贷款需求整体回落，导致宽信用政策迟迟未见成效。
   • 央行对5年期LPR的调降幅度低于预期，表明对房地产的政策仍持谨慎态度。

关键信息

• LPR调降幅度：1年期LPR下调10个基点，5年期LPR下调5个基点。
• 房地产分项表现：
  • 销售面积：12月当月同比-3.0%
  • 新开工面积：12月当月同比-14.4%
  • 施工面积：12月当月同比-9.0%
  • 竣工面积：12月当月同比0.9%
• 房企资金来源恶化：国内贷款、自筹资金等主要资金来源当月同比均出现负增长，显示房企融资环境仍偏紧。
• 销售与按揭贷款反向关系：个人住房贷款当月同比与按揭利率呈现明显反向特征，表明利率调整对销售的影响存在滞后性。

政策背景

• 央行操作：2022年1月17日，央行下调MLF和逆回购利率10个基点，释放宽松信号。
• 政策吹风：国新办金融数据发布会上强调“宽货币”与“宽信用”并重，以稳增长为主要目标。
• 地方政策：山东烟台对AAA级房企实施预售资金留存比例降低政策，以缓解房企资金压力。
• 住建部部署：提出“增信心、防风险、稳增长”等五大总要求，强调房地产市场调控与改革。

风险提示

• 房地产改善政策出台速度不及预期。
• 房地产改善政策落地效果不及预期。

总结

LPR调降虽为房地产市场带来一定的政策支持，但其效果主要体现在市场预期层面，实际销售和资金状况仍未明显改善。房地产市场仍面临销售下滑、融资受限等多重压力，政策的边际纠偏作用有限。未来若房地产销售持续低迷，可能需要进一步的放松措施来稳定市场。