2019年2季度房地产金融季报_15页_9mb

2019年第二季度NIFD季报总结

核心内容概述

《NIFD季报》由国家金融与发展实验室发布，聚焦于全球金融市场、国内宏观经济、中国资金流动、宏观杠杆率、财政运行、房地产金融、债券市场、股票市场及银行业运行等领域的动态分析。本季度报告重点关注房地产市场运行及房地产金融形势，旨在评估各领域的金融风险状况。

主要观点与关键信息

一、房地产市场运行

1. 房价走势

   • 2019年上半年全国房价呈温和上涨态势。
   • 一线城市房价基本稳定，累计涨幅分别为2.14%（新建住宅）和0.51%（二手住宅）。
   • 二线城市房价小幅上涨，三线城市房价涨幅较大。
   • 70个大中城市中，20个城市二手住宅价格出现环比下跌，房地产市场拐点初现。

2. 租金变化

   • 一线城市租金价格整体平稳，部分城市如北京、上海出现下跌。
   • 深圳租金价格略有上涨，显示发展潜力。
   • 成都租金持续上涨，受益于国家中心城市定位和人才政策。
   • 天津租金价格明显下降，反映城市竞争力下降。

3. 租金资本化率

   • 一线城市租金资本化率保持在59.70年左右。
   • 二线城市租金资本化率从2018年二季度出现拐点，2019年6月为52.93年。
   • 三线城市租金资本化率自2016年10月上涨至38.22年，两年多时间上涨26.08%，表明房价泡沫风险积聚。

4. 库存去化周期

   • 18个城市平均住宅库存去化月数由2015年4月的22.3个月降至2019年6月底的15.0个月。
   • 一线城市平均去化周期为7.4个月，二线城市为9.3个月，三线城市为28.3个月。
   • 三线城市库存去化周期从2018年底的18.8个月大幅上升至2019年二季度末的28.3个月，去库存压力增大。

二、房地产金融形势

1. 个人住房贷款余额

   • 2019年上半年个人住房贷款余额同比增速为17.3%，较去年同期略有下降。
   • 房地产各项贷款余额为41.91万亿元，占全部信贷余额的28.71%。

2. 贷款价值比（LTV）

   • 一线城市中，北京、上海LTV较低，风险不大；深圳和广州LTV较高，分别为66.8%和77.7%。
   • 二线城市中，杭州、南京、厦门LTV呈波动上升趋势，广州、厦门、杭州、南京四个城市LTV处于较高水平，需警惕信贷推动房价上涨和居民杠杆率上升的风险。

3. 政策效果

   • 房地产调控政策持续从严，政策效果开始显现。
   • 个人住房贷款增速放缓，有助于抑制房价泡沫。
   • 房地产金融风险仍是监管重点，政策保持收紧态势。

三、风险提示

1. 三线城市库存风险

   • 随着棚改规模大幅消减，三线城市住宅库存进入新一轮上升周期，去库存政策可能已走到尽头。
   • 三线城市房价涨幅超过租金涨幅，主要受棚改货币化安置政策推动，未来可能面临房价大幅下跌风险，进而引发地方政府债务和财政危机。

2. 房地产金融风险

   • 房地产金融政策保持收紧，个人住房贷款余额增速持续放缓。
   • 部分热点城市的新增住房贷款价值比处于较高水平，需持续关注其对房价和居民杠杆率的影响。

附件：相关指标说明

• 租金资本化率：计算公式为每平米住宅价格/每平米住宅一年租金，用于衡量房地产泡沫程度。
• 库存去化周期：计算公式为商品房可售套数/商品房成交套数，采用3周移动平均进行平滑处理。
• 贷款价值比（LTV）：计算公式为贷款金额/住宅总价，本报告采用新增贷款价值比（流量数据）进行分析。

总结

本季度报告揭示了2019年上半年中国房地产市场温和上涨的态势，一线城市房价基本稳定，二线城市调控效果显现，三线城市则面临库存和房价泡沫风险。房地产金融政策持续收紧，个人住房贷款余额增速放缓，但部分城市LTV仍处于较高水平，需警惕信贷对房价的潜在推动作用。三线城市库存去化周期上升，表明去库存政策可能已接近尾声，未来需关注其可能引发的系统性风险。