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中国写字楼-2024年3月第一太平戴维斯研究部报告：大湾区甲级写字楼指数

市场现状与指数表现

• 研究范围：大湾区内地九市及香港，澳门暂未纳入；研究时间跨度：香港/深圳/广州自2009年，其余城市自2013年。
• 市场特征：2023年，区域性供应集中放量，加剧竞争，市场进入租户与买方市场。
• 关键指标：
  • 截至2023年末，租金及价格指数同比分别下降53%和52%。
  • 净吸纳量同比下降543%，但部分由业主提供财务激励支撑。
  • 全区平均空置率达27.2%，同比上升。

供需分析

• 供应端：2023年新增供应约2168万平方米，总存量增至3555.6万平方米，广深港贡献80%新增。
• 需求端：租赁需求疲软，除金融行业外，信息技术与零售业也表现低迷，中小企业受经济压力影响较大。

价格与租金分折

• 租金指标：租金指数环比下降37%，同比降53%，总租用成本下降范围为12%-66%，珠海、香港、广州降幅显著。
• 价格指标：价格指数环比下降29%，同比降52%，东莞、佛山、深圳等城市降幅超50%，受经济不确定性、利率上升及信心不足驱动。

各城市表现

• 研究覆盖城市：香港、深圳、广州、肇庆、佛山、江门、东莞、珠海、惠州、中山。
• 价格指数波动：部分城市因经济与政策影响显著，如东莞、深圳下降幅度较大。
• 租金下降普遍：净有效租金下降，各城市降幅从-12%到-66%不等，尤其珠海降幅最大达到-66%。

市场展望

• 2024年预期：广东设定GDP不低于5%，政策推动营商环境改善与新兴产业发展，为市场带来增长动能。
• 短期预测：未来6-12个月写字楼市场或将持续承压，租金与价格变动将保持低位，市场信心需进一步恢复。
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### 中国写字楼-2024年3月第一太平戴维斯研究部报告：大湾区甲级写字楼指数

**研究背景**：大湾区内地九市及香港纳入研究范围，澳门未被纳入。研究时间跨度因地而异，香港、深圳和广州自2009年起，其他城市自2013年起开始数据追踪。

**指数目的**：为投资者、开发商、业主以及企业租户提供大湾区甲级写字楼市场变动的参考指标。

**市场概述**：
- **现状**：2023年，大湾区写字楼市场面临供过于求及需求下降，区域整体呈现租户与买方市场特征。
- **经济形势**：2023年大湾区GDP增长4.2%，达13.7万亿元人民币，增速低于2021年。
- **新增供应**：2023年新增供应约2168万平方米，占总存量比例高达63%，主要集中在广州、深圳和香港。
- **租金与价格**：截止到2023年末，租金指数同比下降53%，价格指数同比下降52%，总租用成本下降区间为12%-66%。

**空置率与需求**：
- **空置率**：截至2023年，大湾区甲级写字楼平均空置率为27.2%，同比上升32个百分点。
- **租赁活动**：原本预计租赁需求因经济不确定性受抑，但因业主提供租约激励措施，年度净吸纳量同比上升217%至46.7万平方米。然而，五年均值对比下，净吸纳量仍低54%。

**城市表现**：
- **金融行业租赁活跃度**：广州的表现最佳，租赁成交占42%，非金融行业如信息技术、零售与贸易在个别城市则呈现下降趋势。
- **香港市场**：香港金融租赁活动减弱，引用的行业比重下降。
- **租金下降**：租金指数环比下降37%，香港、广州、深圳分别录得-54%、-52%和-66%的租金下降。

**价格变动**：价格指数下跌，深圳、东莞、珠海的下降幅度均超过50%，主要受经济不确定性、汇率风险和投资信心下降影响。

**未来展望**：
- **政策支持**：中央和地方政策推动优化营商环境和促进新兴产业发展，预计将在宏观层面支持经济增长。
- **市场挑战**：一方面，新增供应持续增加；另一方面，受企业资本支出谨慎和人流限制，租赁需求疲软。
- **预测**：预计未来6-12个月，市场表现承压，租金和价格变动将保持低位。

**持续信息更新与研究部门**：
- 第一太平戴维斯将持续更新甲级写字楼指数，提供市场动态。
- 联系方式：华南区市场研究部负责人、商业楼宇部负责人等联系方式。