20210422-城市测量师行-房地产行业_调控下的上海房地产市场_14页_1mb

上海房地产市场调控总结

一、政策背景

1.1 全国楼市政策总览

2020年受疫情影响，全国楼市表现出较强韧性，但部分一线城市如北上广深及部分二线重点城市出现过热迹象，与“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标不符。为此，2021年一季度，这些城市陆续出台调控政策，抑制过热现象，推动市场回归理性。

1.2 严查经营贷入市

中央层面在2021年3月底发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，重点严查经营贷违规流入房地产市场。此前，部分一二线城市已开展自查，发现违规金额虽小，但“鲶鱼效应”初显，对楼市预期带来负面影响。上海自1月起开展银行自查，3月进一步开展专项稽核调查，发现3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，部分银行存在首套房认定不准确、数据填报不规范等问题。

二、上海住宅市场调控

2.1 新建商品住宅市场

2.1.1 摇号选房与购房积分制度

上海推出购房积分制度，以家庭情况、户籍、住房现状、购房记录及社保缴纳情况为积分项，若认筹率超过130%，则按积分高低排序进入公证摇号选房。积分制度旨在优先满足无房家庭自住需求，抑制投资购房行为，稳定市场。

2.1.2 离异夫妻购房年限限制

离异夫妻在3年内购房，按离异前家庭总套数计算，防止通过“假离婚”规避限购政策。此政策有效遏制非刚需购房行为，缓解市场供需矛盾。

2.1.3 新购商品住宅限售政策

按优先购房政策购买的新建商品住宅需满5年后方可转让，遏制短期投机行为，稳定市场预期。

2.2 存量住宅市场

2.2.1 增值税征免年限调整

个人对外销售住房的增值税征免年限从2年提高至5年，增加购房成本，抑制投资需求。此举配合新房限售政策，全面打击短期炒房行为。

2.2.2 规范房源信息发布

中介需核验房源信息后方可挂牌，防止虚假信息扰乱市场。此政策旨在杜绝价格虚高房源入市，维护市场秩序。

2.2.3 学区房市场调控

2020年上海实施中小学“公民同招”政策，导致学区房市场快速上涨。2021年一季度出台的中招新政进一步推进教育资源公平分配，削弱学区房概念。数据显示，2021年3月学区房成交量占比降至12%，市场开始出现观望情绪。

三、上海土地市场调控

3.1 宅地集中供应与限价竞价

2021年一季度，上海落实国家“两集中”供应政策，即集中发布出让公告和集中组织出让活动。同时，实行房价地价联动机制，商品住宅用地出让采用限价竞价方式，竞买人需签署承诺书，承诺理性竞价，防止非理性哄抬地价。

3.2 土地市场热度与政策影响

2020年上海商品住宅用地成交楼面地价反弹至27654元/平方米，溢价率升至22%，涨幅显著。2021年一季度，上海成交十幅宅地，八幅溢价成交，平均溢价率13%，其中2月中心城区宅地溢价率高达36%。土地市场热度延续，政策调控势在必行。

四、市场现状与趋势

4.1 政策调整期

2021年2月底至3月，上海住宅用地供应明显放缓，连续两月无新增宅地入市，市场进入政策调整期。预计5月将成为上海土地市场的重要节点，集中供应和限价竞拍细则或将同步出台。

4.2 市场供需变化

2020年上海新房市场成交量创自2017年以来新高，供不应求态势明显。新房均价相对平稳，受限价令影响，而二手房市场则表现更为强势，全年均价涨幅达5.02%，学区房成交量占比显著上升，但新政后成交量出现下降趋势，市场逐步回归理性。

五、关键信息汇总

• 政策背景：2021年一季度，北上广深等城市出台调控政策，抑制楼市过热，确保“三稳”目标。
• 经营贷管控：中央联合三部委严查经营贷违规流入楼市，上海自查发现3.39亿元违规资金，政策效果仍需持续观察。
• 购房积分制度：上海推出积分制度，优化摇号选房，提高自住购房者优先权。
• 限售与限购：新房限售5年，离婚3年内购房按原家庭套数计算，抑制非刚需购房。
• 增值税调整：二手房交易增值税征免年限从2年提高至5年，增加投资成本。
• 学区房调控：中招新政推进教育资源公平，削弱学区房概念，市场成交量出现下降。
• 土地市场调控：落实“两集中”政策，实行限价竞价，遏制非理性哄抬地价。
• 市场趋势：新房市场逐步升温，二手房市场价格强势，学区房成交量占比下降，政策效果初显。

六、结语

上海房地产市场正处于政策调整期，调控措施从新房、二手房到土地市场均有涉及。政策的出台旨在稳定市场预期、遏制投机行为，促进市场理性发展。未来市场走势仍需密切关注政策执行效果及市场反应。