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新城控股（601155）2022年年报总结

核心内容概览

新城控股于2023年4月5日发布2022年年报，整体表现符合市场预期。公司通过积极的商业运营和融资优化，展现出稳健的发展态势。尽管房地产开发业务受到市场环境和成本压力的影响，但商业运营业务表现良好，为公司业绩提供支撑。分析师维持“买入”评级，认为公司未来有望实现业绩复苏。

主要观点

1. 业绩表现

• 2022年营收：1154.6亿元，同比下降31.4%。
• 2022年归母净利润：13.9亿元，同比下降88.9%。
• 2023年归母净利润预测：40.9亿元，同比增长193.35%。
• 2024年归母净利润预测：48.8亿元，同比增长19.39%。
• 2025年归母净利润预测：54.4亿元，同比增长11.51%。
• 每股收益：2022年为0.62元，2023年预测为1.81元，2024年为2.16元，2025年为2.41元。
• PE估值：2022年为26.10倍，2023年为8.90倍，2024年为7.45倍，2025年为6.68倍。

2. 业绩下滑原因

• 房地产开发业务受压：结转收入减少，毛利率下降至15.4%，同比下降2.3个百分点。
• 投资收益大幅下滑：2022年投资收益5.5亿元，同比减少17.3亿元。
• 资产减值和信用减值：合计计提61.5亿元，对利润造成显著影响。
• 三费占比上升：三费占营收比例由上年的6.6%上升至11.3%。

3. 商业运营情况

• 商业运营收入：2022年实现100.1亿元，同比增长15.8%。
• 商场布局：截至2022年末，公司已布局商场194座，开业145座，出租率95.1%。
• 2023年商业运营目标：预计实现商业运营总收入110亿元，计划新开业商场20座。
• 同店租金收入：同比下降0.2%，但整体运营状况稳定。

4. 融资与资金状况

• 融资进展：2022年公司获1400亿元银行意向性授信额度，发行中票40亿元。
• 经营性物业贷：盘活吾悦广场22座，优化资产结构。
• 融资成本：2022年末综合融资成本为6.52%，同比下降5个基点。
• 资金回笼：2022年销售回款1329亿元，全口径资金回笼率115%。

5. 土地储备与销售情况

• 销售金额：2022年实现1160.5亿元，同比下降50.4%。
• 销售均价：9740元/平方米，同比下降1.9%。
• 全国排名：2022年销售金额位列全国第19。
• 土地储备：4915万方，其中62%位于一二线及长三角三线城市。

6. 财务指标变化

• 合同负债：2022年末为1648.3亿元，覆盖当年营收1.4倍。
• 已售未结面积：2913.6万方，对未来业绩释放具有保障。
• 资产负债率：2022年末为80.46%，预计2023年下降至78.47%，2024年76.95%，2025年75.17%。
• 每股净资产：2022年为26.37元，预计2023年为28.20元，2024年为30.37元，2025年为32.80元。
• ROE：2022年为2.34%，预计2023年为6.43%，2024年为7.12%，2025年为7.36%。

关键信息

2023年计划

• 竣工面积：计划竣工1958.7万方，较2022年略有下降。
• 商业运营目标：计划实现商业运营总收入110亿元，新开业商场20座。

财务预测

风险提示

• 毛利率修复不及预期：可能影响盈利能力。
• 市场景气度恢复不及预期：房地产市场复苏速度可能影响销售和结算。
• 疫情反复影响超预期：可能对销售和运营产生不利影响。

投资建议

分析师维持“买入”评级，认为新城控股通过减值计提重新轻装上阵，结算端毛利率已触底，叠加房地产市场持续复苏，公司住宅开发业务有望企稳。同时，商业运营业务发展稳健，为公司业绩提供支撑。公司财务状况有望进一步优化，缓解资金压力。

数据来源

• Wind
• 东吴证券研究所

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