高力国际-上海2020Q1写字楼市场：线上科技行业将带动需求-2020.5-3页_487kb

江鹏总结

核心内容概述

江鹏是Colliers（世邦魏理仕）的副董事，专注于研究领域，负责华东区市场分析。他提供了关于2020年上海写字楼租赁市场在疫情背景下的洞察与建议，重点分析了需求变化、租金走势、空置率以及主要租赁交易情况。

主要观点与建议

行业趋势

• 线上科技服务行业：疫情推动了线上科技服务行业（如游戏、教育、娱乐）的快速增长，这些行业可能成为未来需求增长的重要驱动力。
• 医疗与保险行业：医疗和保险行业预计将在未来支撑市场需求，尤其是在疫情后。
• 租户行为变化：由于疫情对租户营收和资本支出的影响，部分租户可能推迟搬迁计划，选择续签现有合约。

租赁策略建议

• 挽留租户：业主应抓住租户推迟搬迁的机会，积极与租户沟通，提供更有吸引力的租赁条件。
• 灵活办公空间：对于资本支出有限但仍需扩张的租户，可考虑租赁带装修或提供装修补贴的项目，以及灵活办公空间。

2020年一季度市场数据

净吸纳量

• 一季度净吸纳量：8.3万平方米
• 2020全年预期净吸纳量：40.0万平方米
• 2020-24年度均值预期净吸纳量：96.5万平方米

供应情况

• 一季度新增供应：未明确具体数据，但整体供应趋势可能有所放缓。
• 2020全年新增供应预期：250万平方米
• 2020-24年度均值新增供应预期：130万平方米

租金走势

• 一季度租金环比变化：-2.8%
• 2020年租金同比变化：-6.1%
• 2020-24年租金均值预期：-0.7%

空置率

• 一季度空置率：0.8pps
• 2020年空置率预期：19.2%
• 2020-24年空置率均值预期：9.7pps
• 2024年空置率预期：21.7%

主要需求来源（净吸纳量占比）

• 金融行业：占净吸纳量的19%
• 专业服务业：占净吸纳量的16%
• 医疗行业：占净吸纳量的9%

2020年第一季度新增供应

• 写字楼面积（平方米）：数据未明确，但整体供应可能有所减少。

市场回顾与展望

市场回顾

• 疫情对市场的影响：2020年第一季度，新冠疫情导致上海写字楼租赁市场净吸纳量处于低位。
• 需求来源变化：线上科技服务行业因全民居家隔离而迅速增长，成为新的需求来源。

市场展望

• 租金走势：预计2020全年租金将下降6%，但随着供应减少，租金有望于2022年恢复上涨。
• 租户行为：近期租户可能因收入和资本支出缩减而推迟搬迁计划，倾向于选择带装修或提供装修补贴的项目，以及灵活办公空间。

主要租赁交易

大宗投资交易

数据来源

• 市场走势数据：高力国际
• 租赁交易数据：高力国际