20230228-天风证券-房地产_地产开始复苏了吗__5页_490kb

房地产行业复苏分析总结

核心内容

房地产行业在2023年初显示出一定的复苏迹象，尤其体现在二手房市场交易回升和高盛对地产美元债违约率的下调。然而，市场对政策效果的预期仍存在分歧，居民信心和房价预期成为影响销售的关键因素。

主要观点

• 市场复苏迹象：春节假期前后，二手房市场交易回暖，部分城市新房成交面积降幅收窄，显示市场温度逐渐回升。
• 政策放松效果：2022年中期以来，地产放松政策力度明显加大，限购、限贷政策在多数地区已调整，政策空间逐步打开。
• 真实需求回归：2022年的销售数据反映出楼市真实需求的体量，随着货币化安置政策的退潮，市场正逐步回归到更真实的水平。
• 购买力支撑：居民储蓄在2022年新增17.84万亿元，是2021年的1.8倍，购买力基础稳固。
• 未来预期修复：宏观经济复苏、居民收入提升及高层对房地产行业作为支柱产业的定调，有助于修复居民对房价的预期。
• 复苏预测：预计2023年商品房销售面积同比增长0-5%，市场有望进入复苏通道。

关键信息

• 2022年销售数据：13.58亿平米，反映真实需求。
• 历史周期对比：2005-2008年需求中枢为6亿平米，2009-2015年为10-12亿平米，2016-2021年为17亿平米。
• 货币化安置影响：2015年后货币化安置带来透支性需求，最高达3亿平米/年，但随着政策退潮，真实需求回归。
• 短期数据验证：新房成交面积降幅收窄至15%-30%，二手房成交面积同比增长28.2%。
• 行业趋势：地产行业在人口和社会结构变化下步入平稳发展阶段，不再像城镇化早期那样高速增长。

未来展望与建议

• 认知差仍存：政策有效性、融资力度、销售预期等方面仍存在认知差异，这可能成为后市延续的动力。
• 不利因素分析：人口出生率下滑、城镇化放缓等为慢变量，短期内难以显著影响市场。
• 推荐标的：
  1. 信用修复：新城控股、金地集团
  2. 格局优化：天地源、滨江集团、华发股份
  3. 销售复苏：保利发展、招商蛇口、我爱我家
  4. 租赁市场受益：万科A、龙湖集团

风险提示

1. 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果存在不确定性。
2. 信用修复、格局优化及行业复苏可能不及预期。
3. 宏观环境变化可能对房地产行业及公司运营产生影响。

投资评级

分析师声明

本报告观点为分析师个人看法，不构成投资建议，且与报酬无直接关联。

一般声明

本报告版权归属天风证券，未经书面授权不得复制、发送或修改。

特别声明

天风证券可能持有报告提及公司证券并提供相关金融服务，存在潜在利益冲突，报告仅供参考。