20230105-联合资信-后疫情时代美国房地产市场风险及启示_21页_1mb

后疫情时代美国房地产市场风险及启示总结

一、新冠疫情以来美国房价大涨的主要原因

1. 美联储宽松货币政策

   • 美联储通过降息和量化宽松政策释放大量流动性，导致M2供应量大幅增长，推动资金流入房地产市场。
   • 房贷利率长期处于低位，降低了购房成本，刺激了购房需求。

2. 政府财政刺激政策

   • 美国政府在2020年和2021年推出大规模财政刺激计划，总规模约5.8万亿美元，显著提升了居民收入和购买力。
   • 每个符合条件的居民可直接获得约18,200美元的现金补贴，间接获得约21,844美元的贷款利息减免或延期偿还，增强了购房能力。

3. 居家办公趋势

   • 新冠疫情推动居家办公模式，促使更多人向郊区迁移，带动了如内华达州、犹他州等地区的房价上涨。
   • 科技公司员工购房意愿增强，成为房价上涨的重要推动力。

二、2022年以来美国房价走势影响因素分析

（一）房价下行压力因素

1. 房贷利率大幅上升

   • 美联储连续加息，导致30年期房贷利率从年初的约3.11%上升至7.08%，购房成本显著增加。
   • 购房负担指数降至64.8，为2007年以来最低水平，居民购房能力受到抑制。

2. 经济增速放缓与政府补贴削减

   • 美国经济增长放缓，2022年一季度和二季度分别出现-1.6%和-0.6%的负增长。
   • 政府财政刺激计划逐步退出，居民实际购买力下降，抑制房价进一步上涨。

3. 股市低迷削弱购房能力

   • 美股三大股指表现不佳，尤其是科技股大幅下跌，导致员工收入缩水，购房意愿下降。
   • 员工股票购买计划（ESPP）受挫，影响了部分购房群体的购买力。

4. 房地产销售放缓

   • 房地产市场总销量在2022年1月后连续10个月下滑，二手房销量降至历史最低水平。
   • 新房销售虽略有回升，但整体仍处于低位，预示市场降温趋势。

（二）支撑房价上涨的有利因素

1. 房地产市场库存不足

   • 二手房库存处于历史低位，供给紧张支撑房价。
   • 新房开工数量自2022年二季度以来持续低于长期均衡水平，短期内难以缓解供给压力。

2. 高通胀背景下房地产成为保值工具

   • 房价收入比和房价租金比均处于历史高位，租金上涨对房价形成支撑。
   • 在高通胀环境下，购房相比租房更具吸引力，成为资产保值的重要选择。

3. “千禧一代”购房需求旺盛

   • “千禧一代”已成为购房主力，尤其在首次购房比例上显著高于其他年龄段。
   • 他们更愿意承担高房价，甚至在未实地看房或房产需要大修的情况下购房，推动房价上涨。

三、美国房地产市场是否会出现新一轮次贷危机？

1. 居民杠杆率相对较低

   • 截至2022年6月底，美国居民部门杠杆率为75.6%，较次贷危机时期明显下降。

2. 房贷质量显著改善

   • 次级贷款占比降至2%，优级贷款占比达94%，房贷发放标准更加严格，风险控制能力增强。

3. 房价收入比和房价租金比偏高

   • 房价收入比和房价租金比已接近历史高点，部分城市如加州、纽约等存在泡沫化倾向。

4. 房地产金融化风险仍存

   • MBS发行量在疫情后大幅上升，若房贷违约率大幅上升，可能引发系统性金融风险。

四、对中国房地产市场发展的启示

1. 货币政策应灵活精准，避免过度宽松

   • 中国应避免“大水漫灌”式货币政策，防止房价过快上涨和泡沫形成。

2. 坚持“房住不炒”定位，控制房地产金融化

   • 应加强金融监管，防止房地产企业过度依赖金融杠杆和进入金融行业，避免系统性风险。

3. 优化供给结构，缓解区域供需错配

   • 需持续优化房地产供给，推进租购并举，缓解部分区域房价畸高问题。

4. 房贷政策松紧适度，控制居民杠杆率

   • 在支持中低收入家庭购房的同时，应确保居民杠杆率在合理范围内，避免过度借贷风险。

五、总结

美国房地产市场在疫情后因宽松政策、财政刺激及居家办公趋势而迅速升温，但随着货币政策收紧、经济下行压力加大、股市低迷及供需失衡，房价上涨动能减弱，市场面临降温压力。尽管当前房贷质量较次贷危机时期明显改善，但房价收入比和房价租金比处于高位，部分区域存在泡沫风险。房地产金融化趋势虽有所缓和，但仍需警惕潜在风险。对中国而言，应吸取美国经验，控制政策宽松度，坚持“房住不炒”，优化供给结构，防范系统性金融风险。