深度报告-20220728-东北证券-房地产行业2022中期投资策略_走在温和复苏之路_拥抱稳健绿档房企_45页_4mb

房地产行业2022中期投资策略总结

核心内容概览

2022年房地产行业在政策、销售、土地、融资及投资等多方面呈现出温和复苏的趋势，但整体仍面临较大的下行压力。报告指出，行业正处于政策宽松叠加销售改善的阶段，行业beta向上趋势未变。核心观点为：走在温和复苏之路，拥抱稳健绿档房企。

主要观点

政策环境

• 上半年政策持续宽松，4-5月降准降息，政治局会议支持刚需和改善性住房需求，6月四限宽松政策数量减少。
• 一二线热门城市政策宽松空间有限，而部分成交偏弱的二线和强三线城市预计在三季度进一步释放宽松信号。
• 大部分三四线城市宽松空间有限，地方政府鼓励性政策较多，但受财政压力影响，政策效果有限。
• 政策有效性初步验证，但需防范热点城市房价过快反弹和新冠疫情反复带来的风险。

销售表现

• 上半年商品房销售金额累计同比-28.9%，5-6月环比显著改善。
• 百强房企销售金额同比-50.8%，降幅收窄，但整体仍处下行区间。
• 6月销售环比增长68.2%，超过历史均值，但全年销售金额预计同比-12.3%。
• 国资房企表现优于混合制和民营房企，销售韧性较强。

土地市场

• 上半年土地成交低迷，土地出让金额同比下降59.47%，溢价率维持在4%左右。
• 土地供应和成交规模同比大幅下降，主要受疫情影响和房企资金压力影响。
• 6月土拍市场有所回暖，但热度仍不高，成交楼面均价同比上升7%，溢价率仍处于低位。
• 集中供地城市让利明显，央国企在土地市场表现突出，城投托底意图明显。

融资状况

• 上半年房企发债总额同比下降46.4%，央国企融资发力，民企融资改善相对滞后。
• 7-8月为房企偿债高峰期，需关注债务违约对购房者信心的冲击。
• 融资环境整体偏紧，但政策支持下部分房企融资情况有所改善。

开发投资

• 上半年开发投资完成额同比下降5.4%，全年预计同比-6.2%。
• 开工面积同比下降34.4%，施工面积同比下降3.3%至4.2%，受土地成交和融资环境影响。

关键信息

政策

• 中央政策：降准降息、支持刚需和改善性住房需求、优化预售资金监管。
• 地方政策：二季度政策密集出台，但部分政策效果有限，个别政策一日游。
• 政策展望：二线和强三线城市仍有宽松可能，但需注意政策节奏和市场反应。

销售

• 上半年销售：先抑后扬，6月环比改善显著，全年销售金额预计同比-12.3%。
• 销售数据：6月百强房企权益销售金额环比增长59.6%，统计局口径销售金额环比增长68.2%。
• 企业分化：国资房企销售表现优于混合制和民营房企，民营房企销售降幅最大。

土地

• 土地成交：上半年土地出让金额同比下降59.47%，溢价率维持在4%左右。
• 土拍规则：多数城市放宽土拍规则，如保证金比例、触顶后竞拍方式等，以降低房企竞拍门槛。
• 集中供地：首轮集中供地成交397宗，同比下降55%，出让金额同比下降54%。

融资

• 房企发债：上半年发债总额4130.96亿元，同比下降46.4%。
• 融资结构：央国企融资占优，民企融资改善滞后。
• 债务风险：7-8月为偿债高峰期，需关注债务违约风险。

投资建议

• A股：建议关注保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、万科A。
• H股：建议关注中国海外发展、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。
• 配置策略：随着优质民营房企融资、销售、拿地逐步回归常态，可适度下沉至腰部弹性标的。

行业数据概览

风险提示

• 房价过快反弹：可能造成政策两难。
• 新冠疫情反复：对市场信心和销售造成冲击。

图表说明

• 图1-图5：显示GDP增幅、工业增加值、房地产政策出台情况、销售数据变化趋势。
• 图6-图10：展示土地市场供需情况、成交数据及结构变化。
• 图11-图17：反映房企销售情况及土地市场表现。
• 图18-图25：显示土拍市场回暖及房企债务情况。

总结

2022年房地产行业在政策宽松和销售改善的推动下逐步回暖，但整体仍处于下行区间。行业分化明显，央国企表现优于民营房企，政策宽松对市场有支撑作用，但需防范房价过快反弹和疫情反复风险。投资建议关注稳健绿档房企，同时关注民营房企的逐步复苏。