20230316-开源证券-房地产行业点评报告_销售数据边际改善_房企投资下行压力犹存_8页_717kb

房地产行业分析总结（2023年3月）

核心内容概述

2023年3月16日发布的房地产行业分析报告指出，房地产市场在政策放松和需求释放的双重推动下，销售数据出现边际改善，但整体仍处于复苏初期，市场全面恢复仍需时间。报告同时指出，房企投资和资金压力依然存在，但短期有望修复，长期则依赖融资环境改善。投资建议侧重于关注优质央国企及财务稳健的民企。

主要观点

1. 销售数据边际改善

• 全国商品房销售面积：2023年1-2月同比下降3.6%（2022年全年-24.3%）。
• 商品房销售额：同比下降0.1%（2022年全年-26.7%）。
• 商品住宅销售额：同比增长3.5%，销售降幅收窄。
• 区域差异：东部地区市场回暖进程较快，同比增速为2.1%；中部、西部、东北地区同比增速分别为-3.5%、-2.7%、-0.1%，均低于东部。

2. 新开工面积仍降，竣工面积企稳

• 新开工面积：全国房屋新开工面积同比下降9.4%（2022年全年-39.4%），住宅新开工面积同比下降8.7%。
• 竣工面积：全国房屋竣工面积同比增长8.0%（2022年全年-15.0%），住宅竣工面积同比增长9.7%。
• 原因分析：疫情政策放松后工程进度恢复，保交付政策推动竣工面积增长。

3. 投资下行压力犹存

• 房地产开发投资额：2023年1-2月同比下降5.7%（2022年全年-10.0%），住宅开发投资额同比下降4.6%。
• 投资承压原因：
  • 销售不及预期，影响房企投资意愿；
  • 投资拿地减少，导致开复工面积下降。
• 短期预期：随着销售市场复苏，拿地和新开工面积有望修复。
• 长期预期：房企融资恢复正常后，开发投资能力将企稳。

4. 房企资金压力依然存在

• 到位资金：2023年1-2月房地产开发企业到位资金同比下降15.2%（2022年全年-25.9%）。
• 资金来源：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降15.0%、18.2%、11.4%、15.2%。
• 资金压力：房企资金紧张状况仍未缓解，需关注后续融资改善情况。

关键信息

政策影响

• 中央和地方政府持续出台宽松购房政策，推动销售数据边际改善。
• 2022年1-5月销售基数较低，后续销售数据有望持续回暖。

市场复苏趋势

• 销售市场企稳复苏态势初显，但“小阳春”持续性仍需观察。
• 竣工面积企稳回正，显示行业工程进度逐步恢复。

投资建议

• 板块贝塔：依赖政策放松和房价波动。
• 个股阿尔法：来自销售增长和未来拿地利润率回升。
• 推荐标的：
  • 优质央国企：保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产；
  • 财务稳健民企及混合所有制企业：万科A、金地集团、新城控股、美的置业。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期；
2. 融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；
3. 政策放松不及预期。

附录：图表说明

• 图1：2023年1-2月商品房销售面积同比下降3.6%；
• 图2：2023年1-2月商品房销售金额同比下降0.1%；
• 图3：2023年1-2月房地产开竣工面积同比下降9.4%和增长8.0%；
• 图4：2023年1-2月房地产开发投资额同比下降5.7%；
• 图5：2023年1-2月房地产施工面积同比下降4.4%；
• 图6：2023年1-2月房地产开发企业到位资金下降15.2%；
• 图7：2023年1-2月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降15.0%、18.2%、11.4%、15.2%。

投资评级说明

• 行业评级：看好（overweight），预计行业超越整体市场表现；
• 证券评级：根据相对表现分为买入、增持、中性、减持；
• 适用对象：仅限专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。

法律声明

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