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房地产行业研究总结

核心内容

2022年7月28日，中共中央政治局会议强调要稳定房地产市场，明确将“稳定房地产市场”置于“房住不炒”之前，显示出中央对房地产行业严峻形势的高度重视。会议提出要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。这表明房地产行业正在从“调控”转向“稳定”，政策重心向保障交付和民生稳定倾斜。

主要观点

行业现状

• 经济贡献为负：2022年第二季度，房地产对GDP累计同比贡献率为-13.56%，拉动为-0.34pct，显示房地产行业对经济增长的拖累。
• 销售规模大幅下滑：2022年1-6月全国商品房销售金额同比下滑28.9%，克而瑞百强房企销售金额同比下滑50.7%。
• 房企开发意愿低迷：全国房屋新开工面积同比下滑34.4%，竣工面积同比下滑21.5%，300城宅地成交面积同比下滑54.5%，地方本级国有土地使用权出让收入同比降幅达31.4%。
• 债务违约频发：2021年以来超过30家百强房企出现债务违约或展期，行业陷入“不良循环”。

政策应对

• 保交楼、稳民生：会议首次提出“保交楼”目标，强调地方政府需压实责任，通过联合地方政府、金融机构和房企共同应对交付风险。
• 设立专项基金：预计未来将设立专项基金集中解决烂尾楼问题，但此基金主要用于项目盘活和交付，不直接解决房企债务问题。
• 需求侧宽松政策：自2022年3月以来，各地陆续出台取消限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等政策，以促进购房需求释放。当前政策宽松力度或将加大，尤其在一线城市。

投资建议

• 推荐优质房企：优先推荐积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等。
• 稳健选择国企央企：推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展等，因其销售相对稳定，具备一定拿地能力。

关键信息

政策工具箱

• 因城施策：根据不同城市情况，灵活使用政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。
• 防范隐性债务风险：银保监会强调要配合地方政府防范化解隐性债务风险，打击非法金融活动。

市场趋势

• 销售企稳：2022年6月市场销售出现企稳迹象，但7月因传统淡季和交付风险再度下滑。
• 三四线城市恢复弱：与一二线城市相比，三四线城市销售恢复较弱，缺少政策刺激。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策利好未能有效提振市场信心，销售低迷将持续。
• 三四线城市复苏乏力：缺乏棚改等刺激因素，市场恢复较慢。
• 房企债务违约风险：若在宽松政策期间多家房企违约，将加剧市场信心冲击。

估值与评级

覆盖公司估值情况（部分示例）

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

图表附录（摘要）

• 图表1：2019-2022年历次中央政治局会议对房地产相关表述。
• 图表2：房地产业增加值当季同比走势。
• 图表3：房地产业对GDP累计同比贡献率和拉动。
• 图表4：全国商品房销售金额累计及单月同比走势。
• 图表5：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势。
• 图表6：全国300城月度累计供求及同比走势。
• 图表7：地方本级国有土地使用权出让收入累计值及同比。
• 图表8：A股地产公司PE走势。
• 图表9：港股地产公司PE走势。
• 图表10：港股物业公司PE走势。
• 图表11：覆盖公司估值情况。

结论

当前房地产行业面临销售下滑、房企流动性危机、债务违约频发等多重压力。中央政策将“稳定房地产市场”置于首位，表明对行业风险的高度重视。未来政策将继续向需求端倾斜，支持刚性和改善性住房需求，同时通过专项基金等方式解决交付问题。具备优质货值储备、良好财务结构和核心城市布局的房企将更受益于政策宽松，值得重点关注。