深度报告-20221104-国金证券-房地产行业深度研究_销售结构性复苏_坚定看好优质房企_16页_1mb

报告摘要

房地产行业在2022年前三季度整体业绩承压，但央国企和改善型房企表现更为稳健。行业面临销售和利润下滑、融资环境严峻等挑战，但政策支持和市场结构性复苏为部分房企带来增长机会。

行业整体表现：2022年前三季度，28家样本房企营收同比-15.2%，归母净利润同比-72.8%。其中，央国企营收同比-7.7%，归母净利润同比-23.8%；而民企营收同比-37.3%，归母净利润同比-3858%。
毛利率和销管费率：行业毛利率自2019年起持续下滑，2022年前三季度为17.4%。销管费率小幅上升，其中民企销管费率增长明显。
合同负债规模：样本房企合同负债总额稳定，对2021年营收的覆盖倍数为1.23倍，其中滨江集团的覆盖倍数高达3.46倍，显示其未来营收有保障。
销售结构性复苏：头部房企和改善型房企销售有所回升，如越秀地产、华润置地、招商蛇口、滨江集团等，其销售同比降幅均小于20%。
土拍市场：2022年1-9月全国300城宅地成交面积同比-44.4%，溢价率连续13个月低于10%。央国企和地方国资平台拿地比例上升，优质房企错峰拿地。
融资环境：房企债券发行量持续缩减，融资难度加大。中债增支持民营房企发债，但对缓解资金压力作用有限。
投资建议：推荐积极布局重点城市核心板块、主打高端改善型产品的改善型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团；稳健选择财务结构健康、现金流安全的头部央国企，如保利发展、中国海外发展、华润置地；建议关注强房产交易平台贝壳。

股票代码	公司	评级	市值（亿元）	2021 A PE	2022 E PE	2023 E PE	2021 A 归母净利润（亿元）	2022 E 归母净利润（亿元）	2023 E 归母净利润（亿元）	2021 A 归母净利润同比增速	2022 E 归母净利润同比增速	2023 E 归母净利润同比增速
000002.SZ	万科A	增持	1,554	6.9	6.6	6.0	225.2	235.5	257.1	-46%	5%	9%
600048.SH	保利发展	买入	1,683	6.1	5.6	4.9	273.9	301.8	345.3	-5%	10%	14%
001979.SZ	招商蛇口	买入	1,068	10.3	11.5	8.8	103.7	93.0	121.4	-15%	-10%	31%
002244.SZ	滨江集团	买入	298	9.8	7.4	5.6	30.3	40.1	52.9	30%	32%	32%
0688.HK	中国海外发展	买入	1,617	4.0	4.0	3.7	401.6	409.1	440.0	-9%	2%	8%
3900.HK	绿城中国	买入	217	4.8	3.9	2.5	44.7	56.0	88.2	18%	25%	58%
1995.HK	旭辉永升服务	买入	37	6.0	4.5	3.6	6.2	8.2	10.4	58%	33%	26%
1209.HK	华润万象生活	买入	588	34.1	26.2	20.7	17.2	22.5	28.4	111%	30%	26%
6098.HK	碧桂园服务	买入	299	7.4	5.8	4.6	40.3	51.8	65.2	50%	28%	26%
9983.HK	建业新生活	买入	30	4.8	4.3	3.8	6.2	6.9	7.8	45%	11%	14%
1908.HK	建发国际集团	买入	237	7.5	5.2	3.3	31.7	45.5	71.8	42%	44%	58%
2423.HK	贝壳*	买入	1,031	44.9	67.1	20.1	22.9	15.4	51.2	-60%	-33%	233%