20220422-JLL-上海生命科学物业市场机遇与展望_创新策源_顺势而上_28页_5mb

上海生命科学物业市场机遇与展望总结

核心内容

本报告由仲量联行发布，聚焦上海生命科学物业市场的发展现状、驱动因素及未来投资机遇。报告指出，在“十四五”规划和创新驱动政策的推动下，上海生命科学行业持续蓬勃发展，成为物业市场的焦点。随着市场需求、政策支持、人才回流及资本投入的共同作用，生命科学物业市场展现出强劲的租赁需求和投资潜力。

主要观点

1. 生命科学行业持续增长

   • 中国老龄化加剧，医疗支出持续增长，预计2023年医疗支出将突破万亿美元。
   • 生物医药行业成为全球最重要的参与者之一，六大主要赛道（制药、医疗器械、医疗科技及服务、CXO、流通与销售、原料）均呈现快速发展态势。
   • 政策支持和制度改革加快了生物医药行业的创新步伐，药品审批周期缩短，新药数量显著增长。

2. 生命科学物业市场欣欣向荣

   • 租赁需求持续上升，2021年上海生命科学企业租赁需求占比达26%。
   • 张江核心板块为生命科学企业租赁最活跃区域，其他如周康、浦江、临港生命蓝湾等板块也逐渐受到青睐。
   • 生命科学企业选址主要考虑产业定位、产业集群、高端人才可及性和环评项目等因素。
   • 环评要求严格，建筑参数复杂，导致生命科学物业供应稀缺，租金普遍较高。

3. 未来展望及投资机遇

   • 上海加快“1+5+X”生命科学产业布局，预计未来三年新增160万平方米供应，但大部分已被预租或自用。
   • 租金将持续上涨，空置率将保持在5%以下。
   • 投资者对生命科学物业兴趣浓厚，90%的投资者正在考虑投资，11%已有成交案例。
   • 机会型及增值型投资最受关注，而核心型及平台型投资也逐渐成为趋势。
   • 未来生命科学物业将更注重产业生态建设，如综合性生命科学产业园和产业集群模式。

关键信息

1. 市场驱动因素

• 人口老龄化：2020年60岁以上人口占比18%，预计2030年将达26%。
• 医疗支出增长：2020年医疗支出占GDP比重7.1%，未来五年复合增长率7.6%，显著高于GDP增速。
• 政策支持：港交所18A章节、科创板等政策提升医药行业吸引力，药品审批时间缩短，新药数量增长。
• 人才回流：中国对海外高端人才吸引力强，人才流入比率达2.30倍（美国）和2.26倍（英国）。
• 资本投入：PE/VC对生命科学产业投资持续增长，上海及长三角地区为投资热点。

2. 生命科学物业需求特点

• 租赁需求强劲：生命科学企业租赁需求占比从2020年的13%上升至2021年的26%。
• 建筑参数复杂：包括高层高、高供电、废水处理池、新风系统、通风橱、承重要求等。
• 环评项目稀缺：可进行环评的物业项目较少，成为企业租赁的主要障碍。
• 租金持续上涨：2016-2021年张江生命科学物业租金复合增长率达6.8%，溢价接近20%。

3. 投资趋势

• 投资者关注度高：90%的投资者正在考虑生命科学物业投资，11%已有成交案例。
• 投资类型偏好：机会型、增值型、核心型及平台型投资逐渐成为主流。
• 合作投资模式：与生命科学企业、PE/VC、政府机构、内外资基金平台等合作成为重要趋势。
• 退出机制：未来可通过c-REITs等模式实现资产退出。

4. 未来发展方向

• 综合性生命科学产业园：如HUB RTP模式，涵盖办公、实验室、生活配套、商业零售等多元业态。
• 产业集群模式：通过多方合作，构建完整的产业生态圈，如Kendall Square模式。
• ESG因素的重要性：随着绿色可持续发展理念的推进，生命科学物业将更加注重节能低碳等ESG指标。

结语

上海作为生命科学创新高地，其生命科学物业市场将持续增长。随着“1+5+X”产业规划的推进，生命科学物业将从单一功能向多元化、综合性方向发展，吸引不同发展阶段的企业租户。投资者可从机会型、增值型、核心型及平台型投资方向入手，把握市场机遇，推动生命科学产业的持续创新与发展。