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上海生命科学行业蓬勃发展带动房地产需求和投资增长

核心内容

上海作为中国生命科学产业的重要集聚区，近年来在政策支持、投资增长、科技赋能和市场需求的共同推动下，呈现出强劲的发展势头。这种增长不仅促进了生命科学企业的扩张，也显著带动了相关房地产的需求和投资，形成了独特的市场格局。

主要观点

1. 行业发展趋势

• 十年稳步发展：过去十年，中国生命科学行业持续增长，新冠疫情的爆发加速了其发展。
• 技术驱动创新：人工智能、机器学习、CRISPR、mRNA等技术推动了行业创新和效率提升。
• 国际关注度提升：如美国Novavax、德国BioNTech等国际企业在中国市场活跃，提升了行业国际影响力。

2. 房地产需求增长

• 需求强劲：尽管医疗健康类企业租赁面积在传统甲级写字楼中占比不高，但2021年前三季度租赁成交面积占比显著上升至10%。
• 区域集中度高：南京西路和前滩商务区是医疗健康企业最集中的区域，分别占总存量的22%和17%。
• 产业园区优势：相比传统商务区，产业园区因其产业集聚、空间充足，成为企业设立实验室、研发中心和后勤部门的首选。

3. 租金与投资回报

• 租金差异显著：生命科学物业租金因是否具备环评资质而有所不同，张江地区带环评物业租金较高，达每平方米每天6.0-7.0元人民币。
• 回报率承压：由于供应有限、需求旺盛，租金上涨，但市场整体回报率仍保持吸引力。
• 投资机会：投资者可考虑将闲置办公空间改造为生命科学用途，或打造共享办公社区，满足初创企业需求。

关键信息

行业投资数据

• 2020年全球投资：美国占63%，中国占7%。
• 2020年中国投资：私募股权和风险投资达285亿美元，较2019年翻倍。
• 行业上市融资：2020年行业上市融资额达233亿美元，较2019年增长两倍。

上海市场表现

• 产业规模：2020年上海生物医药产业规模超6,000亿元人民币，工业产值突破1,400亿元人民币。
• 企业聚集：全球药企前20强的18家和医疗器械前20强的17家均落户上海。
• 科创板推动：2021年上半年，上海已有15家生物医药企业科创板上市。

代表性企业案例

• 京东健康：港交所上市，已筹资3,500百万美元，截至2021年1月市值58.3十亿美元。
• 康希诺生物：科创板上市，已筹资748百万美元，市值14.2十亿美元。
• 之江生物：2021年一季度以4.6亿元购入浦江智慧广场9号楼。
• 微创医疗：2021年三季度以14亿元收购瑞力大厦。

未来展望

• 政策支持：上海市发布三年行动计划，支持创新药开发、高端医疗器械、服务外包等领域。
• 目标规模：预计到2025年，上海生物医药产业规模将达到1.2万亿元人民币，工业总产值达2,800亿元人民币。
• 市场潜力：随着行业持续增长，上海生命科学相关房地产市场前景广阔，租金有望继续上升。

产业与物流地产部联系方式

• 朱兆荣：中国区首席执行官，+86 21 6391 6688，siuwing.chu@savills.com.cn
• 罗瑾：中国区产业及物流地产部负责人，+8621 6391 6688 ext 8018，louisa.luo@savills.com.cn
• 简可：中国区研究部负责人，+8621 6391 6688 ext 8605，james.macdonald@savills.com.cn
• Simon Smith：亚太区研究部负责人，+852 2842 4573，ssmith@savills.com.hk