上海生命科学物业市场机遇与展望-仲量联行-2022.4-28页_5mb

报告摘要

上海生命科学物业市场机遇与展望总结

核心内容

本报告由仲量联行发布，聚焦上海生命科学物业市场的发展机遇与前景，分析了生命科学行业蓬勃发展的背景、生命科学产业园区的市场现状以及未来投资机会。

主要观点

行业发展驱动力

市场需求增长：中国老龄化加剧，医疗支出持续上升，预计未来五年医疗支出复合增长率达7.6%，显著高于GDP增速。
政策支持：国家将生物医药产业列为战略性新兴产业，港交所18A章节和科创板的推出增强了资本市场对医药行业的支持。
人才回流：中国对海外高端人才的吸引力增强，生命科学企业重视人才可及性，尤其是中小型公司。
资本投入：PE/VC对生命科学产业的投资持续增长，上海作为生物医药产业高地，吸引大量资本投入。

产业园区市场现状

租赁需求增长：2020年上海生命科学企业租赁需求占比为13%，2021年跃升至26%。
核心区域活跃：张江为核心板块，周康、浦江、临港生命蓝湾等区域也因政策和资源吸引企业入驻。
选址因素：明确的产业定位、成熟的产业集群、高端人才的可及性及可环评项目是企业选址的四大关键因素。
建筑参数要求高：生命科学物业对层高、供电、废水处理池、新风系统、通风橱、承重等有较高要求。
供应稀缺：现有可环评的生命科学物业有限，未来三年新增供应约160万平方米，但大部分已被预租或自用。

租金趋势

租金持续上涨：张江核心区生命科学物业租金五年复合增长率达6.8%，2021年四季度样本项目租金较周边传统项目溢价约20%。
空置率低：未来三年上海生命科学物业空置率将维持在5%以下，租金增长趋势将持续。

关键信息

投资机遇

投资者关注度高：90%的受访投资者正在考虑生命科学物业投资，其中11%已有成交案例。
主要投资类型：
- 机会型：关注短期市场机会，如租赁需求强劲带来的价值提升。
- 增值型：关注物业翻新、改造及运营优化带来的收益增长。
- 核心型：关注长期价值，如产业生态构建及资产组合投资。
投资偏好：
- 独立投资：多数投资者倾向独立投资生命科学物业。
- 合作投资：部分投资者倾向于与生命科学企业、PE/VC、政府机构等合作，以获取更全面的资源支持。

未来展望

产业生态发展：未来生命科学物业将向多元化、综合性方向发展，形成产业社群，增强企业粘性。
模式一：生命科学产业园区：构建综合性生命科学社区，包括研发办公、生活配套、商业零售等。
模式二：生命科学产业社群：通过多方合作，整合资源，打造产业集群，提升研发创新能力。
资本化率预期：投资者预期未来五年资本化率将收窄25个基点以上，其中70%预期收窄50个基点以上。
退出机制：未来可通过c-REITs等模式实现有效退出。

投资建议

关注核心板块：张江、周康、浦江、临港生命蓝湾等区域将是生命科学企业及投资者的重点布局区域。
重视ESG因素：随着绿色可持续发展议题的推进，生命科学物业将逐步纳入ESG考量，未来设计需前瞻性考虑。
把握供需关系：短期内生命科学物业供应有限，租金增长趋势将持续，是投资的重要机遇期。

结语

上海作为生命科学创新高地，将在政策、市场、人才和资本的多重驱动下，持续吸引生命科学企业入驻，生命科学物业市场前景广阔。投资者应关注产业生态构建及长期投资机会，以获取更高回报。

图表与数据亮点

图1：未来十年中国人口结构（百万人）。
图2：2020年医疗支出与GDP比重。
图3：未来五年中国医疗支出及GDP增速。
图4：2016与2021年上市新药数量比较。
图5：中国大健康领域人才流入比率。
图6：生物科技专利数量（千个）。
图7：2020-2021生命科学公司累计融资规模及分布。
图8：生命科学企业租赁挑战。
图9：上海生命科学企业租赁需求行业分布。
图10：生命科学物业未来供应分布及预租和自用情况。
图11：生命科学企业租金走势。
图12：投资者对生命科学物业类型的关注度。
图13：HUB RTP项目（美国）。
图14：Kendall Square生命科学产业集群（美国）。

撰稿人信息

姚耀：仲量联行中国区研究部总监
邮箱：daniel.yao@ap.jll.com
丁婷：仲量联行华东区研究部董事
邮箱：susant.ding@ap.jll.com
冯文翰：仲量联行华东区研究部高级分析师
邮箱：finn.feng@ap.jll.com
张静：仲量联行华东区董事总经理
邮箱：anny.zhang@ap.jll.com
俞则人：仲量联行上海商业地产部产业园区总监
邮箱：stephen.yu@ap.jll.com
孙翎：仲量联行华东区资本市场部总监
邮箱：ling.sun@ap.jll.com

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