仲量联行：上海生命科学物业市场机遇与展望_28页_5mb

上海生命科学物业市场机遇与展望总结

核心内容

本报告由仲量联行发布，聚焦上海生命科学物业市场的发展现状、机遇及未来趋势。报告指出，上海正加速建设成为世界级生物医药产业集群核心承载地，生命科学物业作为企业研发办公的承载空间，正迎来前所未有的发展机遇。

主要观点

1. 生命科学行业蓬勃发展

• 市场需求驱动：中国老龄化加剧，医疗支出占GDP比重持续上升，预计未来五年医疗支出复合增长率将达7.6%，显著高于GDP增速。
• 政策支持：国家政策强调生物医药产业的战略地位，推动创新药、医疗器械等赛道快速发展。
• 人才回流：高端人才回流趋势明显，上海生物医药从业人员超24万，其中张江地区达7万，形成人才雁阵格局。
• 资本投入：PE/VC对生命科学产业持续投入，2018-2021年均投资规模翻番，上海作为生物医药产业重镇，获得全国近1/4的投资总额。

2. 生命科学产业园区市场欣欣向荣

• 租赁需求增长：2021年生命科学企业租赁需求占比达26%，成为产业园区主要需求来源之一。
• 选址偏好：企业更倾向于选择产业定位明确、产业集群成熟、人才可及性高及具备环评条件的园区。
• 供应稀缺：目前生命科学物业供应有限，带环评项目的物业尤其稀缺，导致租金持续上涨。
• 未来供应：预计未来三年上海将新增约160万平方米生物医药物业供应，但多数已被预租或自用，短期内仍供不应求。

3. 生命科学物业未来展望及投资机遇

• 租金增长趋势：张江核心板块生命科学物业租金年复合增长率达6.8%，租金溢价接近20%。
• 投资趋势：90%的投资者正在考虑生命科学物业投资，11%已有成交案例。机会型及增值型投资最受关注。
• 投资模式：投资者倾向与生命科学企业、PE/VC、政府机构等多方合作，以构建综合性生命科学产业园及产业集群。
• 长期投资机会：核心型投资者关注平台型投资，通过基金平台打造全球领先的产业园区，并探索c-REITs等退出途径。

关键信息

市场需求与政策驱动

• 医疗支出占GDP比重从2020年的7.1%提升至2023年预计突破10%。
• 政策支持包括药品审批优化、资本市场改革（如港交所18A章节、科创板）等，加速行业创新与成果转化。

企业租赁需求

• 生命科学企业对研发办公空间有特殊需求，如废水处理池、新风系统、通风橱等。
• 租户愿意支付10%-20%的租金溢价以获得符合研发要求的物业。

产业园区发展

• 上海“1+5+X”生物医药产业布局加快，各园区聚焦不同细分领域，推动全产业链协同发展。
• 现有生命科学物业供应有限，未来三年新增供应仍主要被预租或自用。

投资机遇

• 机会型投资：关注租赁市场强劲需求及投资流动性提升。
• 增值型投资：通过翻新改建提升物业价值。
• 核心型投资：投资于综合性生命科学产业园及产业集群，提升长期收益。
• 合作投资：与生命科学企业、PE/VC、政府机构等合作，推动多元资源整合。

未来展望

• ESG因素重要性提升：随着绿色可持续发展议题的推进，生命科学物业将更加注重节能低碳设计。
• 产业生态构建：生命科学物业将从单一物理载体向产业生态平台发展，提升企业租户粘性与创新效率。
• 租金增长持续：短期内生命科学物业租金仍将稳步上升，空置率维持在5%以下。

投资建议

• 关注核心板块：张江、周康、浦江、临港生命蓝湾等核心板块将成为重点投资区域。
• 多元化发展：投资者应关注综合性生命科学产业园及产业集群模式，以提升投资回报率与抗风险能力。
• 合作模式：与生命科学企业、PE/VC、政府机构等多方合作，有助于深入理解企业需求并打造匹配的物业。

结语

上海生命科学物业市场在政策、人才、资本和市场需求的多重驱动下，展现出强劲的发展势头。未来，随着产业生态的完善和ESG因素的提升，生命科学物业将成为商业地产投资的重要方向。