上海生命科学物业市场机遇与展望_28页_5mb

上海生命科学物业市场机遇与展望总结

核心内容

本报告由仲量联行发布，聚焦于上海生命科学物业市场的发展现状、未来趋势及投资机遇。报告基于对61家生命科学企业和19家物业投资机构的调研，深入分析了生命科学行业的发展动因、产业园区市场的发展态势以及生命科学物业的投资前景。

主要观点

1. 生命科学行业蓬勃发展

• 市场需求驱动：随着人口老龄化加剧和医疗支出持续增长，生物医药市场需求旺盛。预计2023年中国医疗支出将突破万亿美元，未来五年复合增长率达7.6%，显著高于GDP增速。
• 政策支持：国家“十四五”规划将生物医药列为重点发展产业，港交所18A章节和科创板的推出增强了资本市场对医药行业的支持。
• 人才回流：高端人才引进政策促进了人才集聚，上海生物医药从业人员超24万，其中张江地区达7万。
• 资本注入：PE/VC对生命科学行业投资持续增长，2018-2021年投资规模几乎翻番。上海作为生物医药产业基础雄厚的地区，吸引了大量资本。

2. 生命科学产业园区市场欣欣向荣

• 租赁需求增长：生命科学企业租赁需求显著上升，2021年占核心型产业园区需求的26%。张江为核心租赁活跃区域，周康、浦江、临港生命蓝湾等区域也逐渐受到青睐。
• 企业选址因素：明确的产业定位、成熟的产业集群、高端人才可及性和可环评项目是企业选址的主要考量。
• 供应稀缺：目前生命科学物业供应有限，带环评项目的物业尤其稀缺，导致租金高企。
• 建筑参数要求高：生命科学物业对层高、供电、废水处理池、新风系统、通风橱、承重等有更高要求。

3. 生命科学产业园区未来展望及投资机遇

• 租金增长持续：短期内生命科学物业租金仍将持续上涨，2022-2024年预计空置率将低于5%。
• 投资机会突出：90%的投资者表示正在考虑生命科学物业投资，11%已有成交案例。机会型和增值型投资最受关注。
• 长期投资趋势：核心型投资者关注平台投资机会，如综合生命科学产业园和产业集群模式，未来可能通过c-REITs等方式实现退出。
• ESG因素渐受重视：尽管目前ESG因素在租金中尚未充分体现，但随着绿色可持续发展议题的推进，未来生命科学物业将更注重环保和可持续性设计。

关键信息

• 生命科学六大赛道：制药、医疗器械、医疗科技及服务、CXO、流通与销售、原料。
• 租金走势：张江生命科学物业租金五年复合增长率达6.8%，2021年四季度样本项目租金溢价接近20%。
• 投资类型：机会型、改造增值型、自用型、平台型。
• 未来供应：2022-2024年上海预计新增160万平方米生命科学物业供应，但大部分已被预租或自用。
• ESG要求：租户和投资者对ESG的关注度较高，平均评分分别为4.6和5.1（满分7分）。
• 产业生态构建：生命科学物业不仅作为物理空间，更在构建产业生态方面发挥重要作用，如HUB RTP和Kendall Square的案例。

未来趋势

• 供不应求：短期内生命科学物业供应仍稀缺，租金增长趋势将持续。
• 模式创新：生命科学产业社区和产业社群模式将成为长期投资的重要方向。
• 产业集聚：生命科学企业倾向于产业聚集区，以实现资源共享、风险分摊和协同创新。
• 投资多元化：投资者偏好与生命科学企业、PE/VC、政府机构等合作，推动多方资源整合。

结语

上海作为生命科学创新高地，将在“1+5+X”规划下继续吸引生命科学企业入驻。生命科学物业市场将保持强劲需求，未来投资机会将主要集中在综合型产业园区和产业集群模式。随着政策、市场、人才及资本的持续推动，生命科学物业市场将迎来长期发展机遇。

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以上内容总结了仲量联行发布的《上海生命科学物业市场机遇与展望》报告的核心要点，为投资者和行业参与者提供了有价值的参考。