2022-04-19-仲量联行-上海生命科学物业市场机遇与展望_28页_5mb

上海生命科学物业市场机遇与展望总结

前言

上海作为生物医药产业重点发展区域，已初步建设成为世界级生物医药产业集群核心承载地。在政策支持、市场需求和资本投入的共同推动下，生命科学物业市场迎来新的机遇。

01 生命科学行业蓬勃发展 (Secti on 1)

市场需求分析

人口老龄化：

• 预测到2023年中国医疗支出将突破万亿美元
• 未来五年医疗支出复合增长率达7.6%，显著高于GDP增速

行业赛道发展：

• 制药市场：药品审评审批优化，2021年新药批准数量达83个
• 医疗器械：预计十四五期间年均复合增长率达13%
• CXO服务：合同研发生产组织服务节省30%-70%研发费用

政策红利

• 国家药监局审评审批制度改革
• 港交所18A章节和科创板推出提升医药行业资本包容性
• 产业政策密集出台推动生命科学研究创新

人才引进

• 海外人才流入中国比率显著提升（美国：2.3倍，英国：2.26倍）
• 上海生物医药从业人员超24万人，占全国1/4
• 形成「头雁引领-强雁振翅-群雁齐飞」人才梯队

资本投入

• 2018-2021年均投资规模近翻番
• 上海生命科学企业获投总额占全国近1/4
• 产业基金如500亿市级基金重点投向生命科学领域

02 生命科学产业园区市场现状 (Section 2)

租赁市场特征

• 上海核心产业园区生命科学企业租赁需求占比从2020年13%升至2021年26%
• 张江核心区持续保持最高租赁活跃度
• 临港生命蓝湾、浦江等新兴板块快速崛起

企业选址考量

四大关键因素：

1. 明确产业定位
2. 成熟产业集群
3. 高端人才可及性
4. 环评项目可行性

选址影响因素：

• 产业集聚促进交流合作，形成Licenses-in/Licenses-out研发模式
• 资本支持方面：浦东新区500亿基金、产业园区密集投资

物业供应特征

供应现状：

• 环评要求严格，四大准入标准：产业定位、用地性质、房屋用途、排水许可
• 建筑参数要求高：板到板层高4.5米以上、单位功率80-120瓦/平方米

租金水平：

• 张江核心区生命科学物业租金2016-2021年复合增长率达6.8%
• 企业接受溢价空间：70%愿意支付10%-20%溢价

未来供应：

• 2022-2024年规划建设160万平方米生物医药物业
• 新项目70%已被预租或自用，空置率将保持在5%以下

03 投资机遇分析 (Section 3)

投资市场格局

投资者类型：

• 信托基金：占比18%
• 险资：占比23%
• 开发商：占比4%

投资偏好：

• 租赁需求强劲、租金稳定增长、政策红利驱动为主要投资动因
• 投资者对资本化率下降持乐观预期

短期投资机会

机会类型：

• 机会型投资：翻新改造、已有项目升级
• 增值型投资：自用需求、医药研发机构购买

近期交易案例：

• 注册临床工场
• 青岛董家辛岛张江创新园
• 齐鲁制药中心
• 黑石集团收购超5万平米项目

长期投资趋势

产业集群模式：

• 构建多元化、综合性生命科学产业社区
• 打造多平台合力投入的产业社群

创新模式分析：

• 美国RTP科技创新园区
• 波士顿肯德尔广场生命科学集群
• 核心型投资+基金合作模式

结语

上海正加快建设全球顶尖生命科学创新策源地，"1+5+X"规划正加速推进。长期来看，大型综合性产业园区将成为市场新趋势。建议投资者关注融入社群概念的综合性生命科学产业园项目开发机遇，为生命科学企业提供更具粘性的创新载体解决方案。