20141203-光大证券-房地产行业_2015年年度策略-新玩法_蓝筹出淤_27页_834kb

房地产行业2015年年度策略总结

核心内容

2015年房地产行业策略建议聚焦于资源获取与蓝筹股的投资机会。2014年房地产市场经历分化，大公司相对沉寂，而小公司表现突出。随着2015年市场逐步复苏，大公司迎来整体性机会，尤其是具备资源储备和稳健经营能力的龙头企业。

主要观点

• 2014年是分化之年：房地产行业指数虽有明显上涨，但大公司未能充分受益，小公司则表现亮眼。
• 2015年是大公司机会年：销售数据改善、资源获取变易，大公司具备更强的去库存能力和盈利潜力。
• 蓝筹股整体表现强劲：重点推荐首开股份和万科A，因其具备资源变现能力、稳健经营和较强的抗风险能力。
• 房地产私募基金崛起：在传统融资渠道受限的背景下，房地产私募基金迅速发展，成为新的融资主力，但也带来更高的风险。
• 政策放松推动市场回暖：2014年地方政府和央行逐步放松限购、限贷等政策，推动市场进入去库存阶段，2015年资金面改善将加速这一进程。
• 行业转型趋势明显：部分房企积极转型，进入医疗、养老等新产业，形成估值切换差，带来新的增长机会。

关键信息

2014年回顾

• 楼市下行：2014年房地产市场整体下行，开发商依赖融资，资金链紧张。
• 销售数据持续下滑：全年销售金额增速维持负值，市场信心不足。
• 去库存成为主旋律：开发商在政策放松下逐步去化库存，但库存周期仍较长，去化周期达4年。
• 融资结构变化：开发贷占比下降，信托融资补位，但整体融资依赖度仍较高（融资占比62%）。
• 政策影响减退：限购、限贷等政策逐步放松，但未能有效解决购房者购买力问题。

2015年展望

• 资金面改善：2015年资金是行业复苏的关键，销售数据有望改善。
• 资源获取变易：具备资源储备的公司将在市场回暖中更具优势。
• 估值切换：随着市场预期改善，蓝筹股估值有望提升，尤其是首开股份和万科A。
• 行业整合加速：现金型大公司将在行业整合中受益，未来增长主要依赖经营改善和估值切换。

投资建议

• 推荐蓝筹股：首开股份、万科A具备较强竞争力，未来增长可期。
• 关注转型公司：如华业地产，其转型至医疗产业，具备稳定现金流和高估值支撑。
• 风险提示：
  • 开发商错判楼市周期可能导致销售下滑；
  • 蓝筹股估值切换依赖货币宽松；
  • 转型公司需时间验证新产业盈利能力。

推荐个股分析

首开股份

• 资源储备丰富：拥有1560万方土地储备，其中北京400万方。
• 业绩底部已现：预计2014年增速超25%，2015年有望实现43%的平均增长。
• 毛利率反弹：作为资源类公司，毛利率有望反弹，优于行业趋势。
• 高杠杆低估值：净负债率200%，PB估值仅1倍，具备估值修复空间。
• 买入评级：目标价9.5元。

万科A

• 龙头地位稳固：行业基本面好转下，龙头公司机会显著。
• 转型积极：以小股操盘、营销变革为主，推动行业产销变革。
• 财务稳健：ROE长期稳定在19.7%以上，P/B逐步下降。
• 买入评级：目标价14元。

华业地产

• 转型坚决：已转让新北京中心项目，聚焦医疗产业。
• 新产业前景好：医疗产业为重资产行业，但具备稳定现金流。
• 估值切换明显：P/E和P/B显著下降，但新产业支撑估值提升。
• 买入评级：目标价10.5元。

总结

2015年房地产行业将经历从去库存到销售回暖的转变，蓝筹股和资源型公司有望迎来估值修复和业绩增长机会。建议关注首开股份、万科A等龙头企业，以及华业地产等转型积极的公司。同时，需警惕开发商对市场周期的误判、融资依赖度高及转型风险等问题。