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房地产行业2014年11月月报总结

核心内容概览

2014年11月，房地产板块表现强劲，累计上涨14.3%，跑赢大盘2.3个百分点，板块指数达到4年来最高点。年初至今，板块上涨43.0%，而同期沪深300指数上涨20.5%，房地产相对收益达22.5%。该月房地产行业处于“降息周期、销售恢复期和政策边界突破期”的三期叠加阶段，市场整体呈现回暖迹象，销售环比连续5个月回升，预计年底将出现“暖冬”。

主要观点

• 销售回暖：11月48大城市一手房成交265,451套，环比上升6.9%，同比微增0.2%。一线、二线城市成交增长显著，而三线城市略有下降。
• 政策利好：央行降息及地方性购房支持政策成为市场关注焦点，其中降息降低了贷款利率和存款利率，地方政策包括公积金调整、购房补贴、契税减免等，旨在促进市场稳定发展。
• 库存去化：11月18大城市住宅可售套数环比上升1.0%，但去化周期下降0.8个月，显示市场去化速度加快，库存压力有所缓解。
• 投资建议：建议投资者关注地产蓝筹、园区转型和区域升级机会，重点推荐招商、保利、万科A等蓝筹公司，以及高新发展、南京高科、浦东金桥等园区转型企业，以及华夏幸福、格力地产等区域升级公司。

关键信息

1. 重点公司销售与土地储备

• 龙头公司：招商、保利、金地、招商加重点公司首开、金科、华夏、荣盛的签约销售额预计600亿元，环比下跌4.9%。
• 销售情况：
  • 万科：11月签约销售200亿元，累计合同销售额1891亿元。
  • 保利地产：11月签约销售132亿元，累计合同销售额1186亿元。
  • 金地集团：11月签约销售55亿元，累计合同销售额375亿元。
  • 招商地产：11月签约销售49亿元，累计合同销售额373亿元。
• 土地储备：各公司新增土地储备面积和金额均有不同表现，部分城市如武汉、兰州、苏州等土地成交面积和金额增长显著。

2. 房地产政策回顾

• 全国性政策：
  • 11月22日，央行降息，下调贷款和存款基准利率，扩大存款利率浮动区间。
  • 11月25日，国管公积金中心调整存贷款利率。
  • 11月26日，城市规模标准调整，武汉等7城晋升为超大城市。
  • 房产税立法进程加快，预计2015年进入立法程序。
• 地方政策：
  • 深圳、自贡、沈阳等地推出购房补贴和优惠政策。
  • 上海、江苏等地调整普通住宅标准和公积金政策，促进市场发展。
  • 兰州、南昌、南京等地放松公积金贷款政策，支持购房者。

3. 百城价格指数

• 均价：11月百城房地产均价为10589元/平方米。
• 环比上涨城市：23个城市环比上涨，比上月减少4个。
• 同比变化：一线城市同比上涨2.06%，二线城市同比下跌3.16%，三线城市同比下跌4.94%。

4. 一手房月度成交

• 成交套数：48大城市一手房合计成交265,451套，环比上升6.9%，同比上升0.2%，累计同比下降11.0%。
• 城市表现：
  • 一线城市成交43,444套，环比上升14.5%，同比上升17.4%。
  • 二线城市成交150,946套，环比上升9.3%，同比下跌3.8%。
  • 三线城市成交71,061套，环比下降1.6%，同比下跌5.8%。

5. 二手房月度成交

• 成交套数：18大城市二手房合计成交55,735套，环比增长26.5%，同比下降5.8%，累计同比下降33.2%。
• 城市表现：
  • 一线城市成交18,268套，环比增长36.6%，同比下降0.8%。
  • 二线城市成交29,127套，环比增长23.3%，同比下降9.4%。
  • 三线城市成交8,340套，环比增长18.0%，同比下降3.0%。

6. 可售库存

• 可售套数：11月18大城市住宅可售套数合计1,015,482套，环比上升1.0%，去化周期为12.1个月，较上月下降0.8个月。
• 城市表现：
  • 一线城市可售套数318,907套，去化周期10.4个月，环比下降0.8个月。
  • 二线城市可售套数436,643套，去化周期12.6个月，环比下降1.0个月。
  • 三线城市可售套数259,932套，去化周期14.2个月，环比无变化。

7. 土地市场

• 土地成交量：11月全国300城市土地成交面积9712万方，环比增长24%，同比下降64%。
• 土地成交金额：11月全国300城市土地成交金额1825亿元，环比上升47%，同比下降48%。
• 土地溢价率：11月全国土地溢价率13.30%，住宅用地溢价率18.72%，较上月分别下降0.94和1.24个百分点。

8. 板块走势与投资建议

• 板块表现：房地产板块在多重利好下表现优于大盘。
• 投资建议：建议关注地产蓝筹、园区转型和区域升级，重点推荐招商、保利、万科A等蓝筹公司，以及高新发展、南京高科、浦东金桥等园区转型企业，以及华夏幸福、格力地产等区域升级公司。

总结

2014年11月，房地产市场在降息、地方政策支持等多重利好下呈现回暖趋势。销售环比连续5个月回升，去化周期下降，显示市场供需面有所改善。政策边界有望进一步突破，为行业带来新的发展机遇。建议投资者关注地产蓝筹、园区转型和区域升级，把握市场机会。